每經(jīng)編輯｜趙慶

近期，貴陽(yáng)成為全國(guó)樓市的熱點(diǎn)詞。“貴陽(yáng)樓市將要崩盤”、“貴陽(yáng)將成鄂爾多斯第二”等傳言廣泛流傳。據(jù)媒體觀點(diǎn)：根據(jù)貴陽(yáng)市30余個(gè)超過(guò)50萬(wàn)平方米以及超過(guò)20萬(wàn)平方米在建樓盤量，計(jì)算得出貴陽(yáng)樓盤總建面不低于3000萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口接近100萬(wàn)，而貴陽(yáng)市2010年全國(guó)人口普查統(tǒng)計(jì)出的城鎮(zhèn)常住人口為295萬(wàn)。

如何看待上述觀點(diǎn)和數(shù)據(jù)？老實(shí)說(shuō)，近期房地產(chǎn)界的觀點(diǎn)特別多，夸張性的預(yù)言也不少，少數(shù)學(xué)者專家研究功底不夠扎實(shí)，出現(xiàn)了一種嘩眾取寵的不良現(xiàn)象，而媒體也常常跟著起哄。根據(jù)我擁有的數(shù)據(jù)和研究邏輯來(lái)看，尚不能斷定貴陽(yáng)樓市等同于鄂爾多斯，更無(wú)法做出將要崩盤的結(jié)論。

首先，關(guān)于供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，選取2003-2012年上半年34個(gè)大中城市的土地購(gòu)置面積和商品房銷售面積，根據(jù)公式：各城市存銷比=（各城市2003-2012年上半年累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積×容積率（2.2）-各城市2003-2012年上半年累計(jì)商品房銷售面積）/2011年7月-2012年6月商品房銷售面積。將34個(gè)大中城市存銷比進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)貴陽(yáng)的潛在商品房存貨去庫(kù)存化時(shí)間為三年多點(diǎn)，排名第六，潛在供應(yīng)量確實(shí)偏大。不過(guò)，排名更靠前的沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、呼和浩特、蘭州、太原、西寧，也多為中西部非主流省會(huì)城市，去化（去庫(kù)存化）周期偏長(zhǎng)，是這些城市的共性，卻并不意味著存在嚴(yán)重過(guò)剩。比如說(shuō)貴陽(yáng)大盤多，這些樓盤需要多年才能開(kāi)發(fā)完畢，潛在住宅上市的節(jié)奏慢。

另外，上述的房企購(gòu)地?cái)?shù)據(jù)，并不意味著都能順利形成房屋供應(yīng)，由于政府或企業(yè)原因，比如拆遷難的問(wèn)題，部分地塊的開(kāi)發(fā)周期會(huì)很長(zhǎng)。更靠譜的數(shù)據(jù)，要看供需關(guān)系。不妨比較一下貴陽(yáng)和鄂爾多斯的人口與商品房銷售量。2011年，貴陽(yáng)城鎮(zhèn)常住人口為304萬(wàn)，商品房銷售面積為828萬(wàn)平米，人均購(gòu)房面積為2.7平米。2011年，鄂爾多斯城鎮(zhèn)常住人口為141萬(wàn)人，全市商品房銷售面積為439萬(wàn)平米，人均購(gòu)房面積為3.1平米。更為關(guān)鍵的是，過(guò)去幾年鄂爾多斯樓市火爆，戶均住房可能多達(dá)3-4套，而貴陽(yáng)戶均套數(shù)鐵定不會(huì)這么多。

第二，房?jī)r(jià)表現(xiàn)不同。近幾年，貴陽(yáng)房?jī)r(jià)漲幅不大，2011年住宅均價(jià)只有5000元出頭，低于全國(guó)平均水平。經(jīng)大致估算，從2005年到2011年，鄂爾多斯房?jī)r(jià)6年間狂飆5倍左右，泡沫破滅之前，個(gè)別樓盤單價(jià)超二萬(wàn)，即便回落之后，房?jī)r(jià)水平仍高于貴陽(yáng)。一個(gè)房?jī)r(jià)沒(méi)大漲過(guò)的城市，即便是潛在供應(yīng)量偏大，也很難形成房?jī)r(jià)泡沫。所以，今年9月份的全國(guó)70個(gè)大中城市中，貴陽(yáng)房?jī)r(jià)同比上漲1%，漲幅僅次于西寧（1.2%），而房?jī)r(jià)下跌最明顯的城市是溫州，跌幅為16.4%。本輪樓市調(diào)控中，西部地區(qū)房?jī)r(jià)比較抗跌，而浙江房?jī)r(jià)同比跌幅最為明顯。這也說(shuō)明了在經(jīng)過(guò)一年樓市調(diào)控下，各地區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)了較大的差異。至于鄂爾多斯，不在70個(gè)城市之列，無(wú)法比較。如果在列，一定與溫州相似，將會(huì)位居跌幅榜前列。

房?jī)r(jià)收入比，可以更好反映一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)的合理程度。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我們對(duì)全國(guó)30個(gè)大中城市進(jìn)行排序，結(jié)果發(fā)現(xiàn)貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)收入比倒數(shù)第二，只有5.8倍，也即貴陽(yáng)市一個(gè)家庭用平均5.8年收入，可以買套平均價(jià)位的房子。而排名第一的上海為20.7倍，貴陽(yáng)的鄰居省會(huì)南寧為11倍，成都為8.9倍。據(jù)此可知，貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)水平比較合理，根本不存在房?jī)r(jià)泡沫。

第三，購(gòu)房需求性質(zhì)不同。鄂爾多斯是中國(guó)典型的資源型、暴富型城市。過(guò)去幾年，當(dāng)?shù)馗辉ｋA層紛紛將房地產(chǎn)作為重要投資方向。投資投機(jī)性資金一旦斷鏈或撤離，房?jī)r(jià)很快就會(huì)大跌，正如去年以來(lái)的現(xiàn)實(shí)。而貴陽(yáng)的住宅需求，基本上都屬自住需求，其中相當(dāng)部分屬于大規(guī)模舊城改造帶來(lái)的剛性需求。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，只靠自住需求，不可能產(chǎn)生房?jī)r(jià)泡沫。另外，鄂爾多斯只是一個(gè)地級(jí)市，而且居住環(huán)境較差，對(duì)外來(lái)人口的吸引力弱。而貴陽(yáng)是省會(huì)城市，而且是貴州的單核中心城市，況且氣候、環(huán)境較好，長(zhǎng)期來(lái)看屬人口導(dǎo)入型城市，住宅需求具有可持續(xù)性，不可能重蹈鄂爾多斯崩盤之覆轍。

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