每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“京七條”后首輪地塊出讓的火爆場(chǎng)面還歷歷在目，但時(shí)隔不到一個(gè)月，曾高調(diào)出讓、并“拍”成自住型商品房用地的平谷地塊，近日被開發(fā)商退地了。

北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站日前公布了一則退地公告，指出北京旭興隆置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱旭興?。ㄟ^(guò)掛牌方式以72000萬(wàn)元競(jìng)得北京市平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)A04-02、A04-05地塊R2二類居住用地、C2商業(yè)金融用地 （配建限價(jià)商品住房）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，由于對(duì)地塊《掛牌文件》存在重大誤解，經(jīng)雙方協(xié)商一致后取消其競(jìng)得資格，并退還其已經(jīng)交納的13000萬(wàn)元競(jìng)買保證金。

根據(jù)資料顯示，上述地塊是旭輝集團(tuán)旗下的旭興隆，于11月4日通過(guò)掛牌方式以7.2億元、現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)自住型商品房面積110299平方米競(jìng)得。“據(jù)了解是企業(yè)在拿地前后了解到的信息不對(duì)稱造成，之前核算還是存在盈利空間，但與最終的情況出現(xiàn)了較大差異。”北京一位房地產(chǎn)行業(yè)知情人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

對(duì)于退地事宜，旭輝地產(chǎn)并未作出正面回應(yīng)，僅表示會(huì)持續(xù)關(guān)注北京土地市場(chǎng)以及自住型商品房用地。

“這個(gè)價(jià)錢怎么算都賠”

從拿地到退地的二十多天里究竟發(fā)生了什么？

11月4日，北京市一連推出8宗地塊?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，其中順義新城第7街區(qū)地塊以及上述平谷地塊，甚至將所有商品房面積全部競(jìng)為自住型商品房。

當(dāng)時(shí)，平谷地塊競(jìng)拍第一輪觸頂?shù)貎r(jià)上限后，轉(zhuǎn)而進(jìn)入自住型商品房的面積競(jìng)拍，但意想不到的是，房企之間的互不相讓最終導(dǎo)致除25000平方米的限價(jià)商品住房面積外，剩余所有面積全部變成自住型商品房面積。

隨后平谷地塊又重新回到競(jìng)地價(jià)環(huán)節(jié)。最終，旭輝以7.2億元奪得該地塊。根據(jù)出讓公告，25000平方米的限價(jià)商品住房的回購(gòu)價(jià)為6000元/平方米，110299平方米的自住型商品房最高限價(jià)為11000元/平方米，而剩下的1.5238萬(wàn)平米的回購(gòu)房，限價(jià)為3500元/平方米。“對(duì)比7.2億元的拿地成本，限價(jià)房、商品用房、自住型商品房總貨值超過(guò)13億元。”拿地后，旭輝地產(chǎn)的相關(guān)人士曾告訴記者。

“但其實(shí)按照這個(gè)價(jià)錢，怎么算都是賠。”一位不愿具名的房地產(chǎn)分析人士給記者算了一筆賬，自住型商品房的建安成本大約在4000~5000元/平方米，即便是限價(jià)房和回遷房的建安成本大約也要3000~4000元/平方米。“這之后還有幾千萬(wàn)元甚至接近一億元的財(cái)務(wù)成本，如果不算其他任何支出，建安成本與拿地成本加起來(lái)已經(jīng)接近14億元。”

退地結(jié)果皆大歡喜

“奇怪的是，企業(yè)在拿地之前是會(huì)經(jīng)過(guò)縝密的利潤(rùn)分析與測(cè)算，不太可能出現(xiàn)拿完地之后又覺(jué)得虧本再退地的情況。”該人士表示，對(duì)于是否是因?yàn)樘澅径椿诘牟聹y(cè)他持有保留意見(jiàn)，“如果真有問(wèn)題，是不會(huì)返還土地出讓金的，據(jù)了解按照之前的測(cè)算是有一定的盈利空間，但后來(lái)看到的文件差異比較大。”

對(duì)于前后文件為何會(huì)有差異，具體差異在哪里，該人士表示不方便過(guò)多透露。不過(guò)，單看這次土地部門的處理結(jié)果似乎也是皆大歡喜，公告中寫到：雙方協(xié)商一致，該局決定取消旭興隆公司的競(jìng)得資格，并退還其已交納的1.3億元競(jìng)買保證金。

據(jù)記者了解，目前旭輝還未進(jìn)入繳納土地出讓金的階段，對(duì)于此次退地，旭輝方面并未正面回應(yīng)。有接近旭輝的房企人士告訴記者，北京市場(chǎng)依然是旭輝關(guān)注的重點(diǎn)，對(duì)于自住型商品房地塊也并不會(huì)就此放棄。

11月23日，旭輝地產(chǎn)董事長(zhǎng)林中在接受媒體采訪時(shí)表示，旭輝絕不會(huì)“亂拿地、拿錯(cuò)地、拿貴地、拿地王”，買地一旦買錯(cuò)，對(duì)百億規(guī)模的房企，損傷最為明顯。

雖然無(wú)法判定林中此言是否意在提前回應(yīng)此事，但可以肯定的是，這塊地對(duì)于旭輝來(lái)說(shuō)不是一個(gè)正確選擇。至此，旭輝退地的真正原因也許很難判斷清楚，也可能僅僅只是個(gè)案，但放大到整個(gè)自住型商品房地塊來(lái)看，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，是機(jī)會(huì)但也意味著風(fēng)險(xiǎn)。

一家標(biāo)桿房企的北京區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在其看來(lái)，未來(lái)的1~2年，一部分高價(jià)搶地的開發(fā)商或?qū)⒚媾R風(fēng)險(xiǎn)。“所以我堅(jiān)決不趟這個(gè)渾水，連亦莊都可以拍到5萬(wàn)多，這不正常。”

自住商品房是把“雙刃劍”

“亦莊5萬(wàn)多的樓面價(jià)勢(shì)必不可能做普通住宅產(chǎn)品，一定會(huì)是高端豪宅，但未來(lái)購(gòu)房者可以買得起的普通商品房將會(huì)慢慢消失。”中國(guó)中央別墅區(qū)發(fā)展研究院院長(zhǎng)劉東在接受記者采訪時(shí)指出，房企為了拿地不惜以最大面積的自住型商品房競(jìng)得，所剩無(wú)幾的普通商品房部分由于地價(jià)較高，承載了獲取利潤(rùn)的重?fù)?dān)，勢(shì)必通過(guò)高端項(xiàng)目走高溢價(jià)路線，“對(duì)于沒(méi)有資格或條件購(gòu)買自住型商品房或者保障房的剛需來(lái)說(shuō)，他們買得起的商品房會(huì)越來(lái)越少。”

“除非不拿地，否則就無(wú)法避免要去爭(zhēng)搶這類政策性用地，房企的利潤(rùn)率已經(jīng)在逐年下跌，一旦停止拿地就意味著無(wú)路可走。所以只能通過(guò)其他配建的商業(yè)或普通商品房來(lái)取得利潤(rùn)。”上述房企人士對(duì)記者說(shuō)道。

“從未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，目前市場(chǎng)普遍預(yù)期自住型商品房的面市對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)漲勢(shì)將起到積極作用。不可否認(rèn)，其較低的限價(jià)無(wú)疑將拉低未來(lái)整體市場(chǎng)的成交價(jià)格。但是在實(shí)際操作中，由于自住型商品房的地塊供應(yīng)直接占據(jù)了商品住房地塊的額度，使得未來(lái)純商品住房用地及二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)大幅減少。”分析人士指出，一旦自住型商品房的分配機(jī)制出現(xiàn)問(wèn)題，不能完全保證公平，那么大量輪候人群則不得不又重返商品住宅的購(gòu)買當(dāng)中，此時(shí)商品住宅市場(chǎng)必將出現(xiàn)更加嚴(yán)重的供需倒掛，對(duì)于價(jià)格的控制并不能起到預(yù)期作用，反而有可能促使該部分市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)進(jìn)一步上漲。