每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

9月30日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“9·30房貸新政”），內(nèi)容涉及加大對(duì)保障房金融支持、支持居民合理住房貸款需求、支持房企合理融資需求等多項(xiàng)政策。其中，最受購(gòu)房者關(guān)注的“貸清不認(rèn)房”、貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍等措施，被業(yè)內(nèi)視為大尺度房貸政策“松綁”。

今日，“9·30房貸新政”剛好足月，而新政在各地的執(zhí)行情況如何？對(duì)樓市銷(xiāo)售有怎樣的促進(jìn)效果？房企在這一個(gè)月來(lái)，銷(xiāo)售情況及未來(lái)定價(jià)策略會(huì)怎樣？為弄清這一系列問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》推出《房貸新政“月考成績(jī)單”》報(bào)道，力圖為購(gòu)房者及投資者提供有意義的參考。

10月30日，央行頒布的“9·30房貸新政”足月，市場(chǎng)也有了一定程度的回暖。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，9月30日央行松綁房貸政策后，各地樓市成交情況相比9月都有不同程度的升溫。從整體效果看，這一政策將會(huì)提振市場(chǎng)信心，止跌已經(jīng)明確，但反彈的幅度依然要看后續(xù)房貸釋放情況。

陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“9·30房貸新政”落地對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)信心有好處，但觀望情緒依然濃厚，因?yàn)?折利率并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，雖然目前限購(gòu)、限貸都放開(kāi)，但大多數(shù)房企都完不成年度銷(xiāo)售目標(biāo)，還處于以價(jià)換量的過(guò)程中。

成交量上升價(jià)格未漲/

“9·30房貸新政”發(fā)布后，中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行等多家大型銀行跟進(jìn)響應(yīng)，對(duì)樓市起到提振信心的作用。

中原地產(chǎn)研究中心提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（10月20日～26日，下同），54個(gè)城市合計(jì)簽約56215套，已經(jīng)連續(xù)4周上漲，其中一線城市成交達(dá)到1萬(wàn)套以上，也是2014年來(lái)的最高數(shù)據(jù)。

不過(guò)，成交價(jià)格并沒(méi)有上漲。以北京為例，上周新建商品住宅成交2989套，環(huán)比上漲36.42%，同比上漲28.61%，成交均價(jià)為21873元/平方米，環(huán)比下降5.13%。

張大偉表示，信貸額度將是對(duì)“9·30房貸新政”的最大影響因素。如果不增加額度，在改善型需求進(jìn)入市場(chǎng)后搶用額度，可能會(huì)讓年底的額度非常緊張。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，央行救市政策等于給疲軟的樓市注入了強(qiáng)心劑，但是，從政策出臺(tái)、政策執(zhí)行，再到政策效應(yīng)釋放，是有一定時(shí)間滯后的。

張大偉認(rèn)為，因?yàn)閹?kù)存的積壓去化時(shí)間較長(zhǎng)，而且信貸的供給量也不會(huì)超過(guò)2012年，樓市整體供應(yīng)增加，而需求也將受到房貸政策的松綁釋放，四季度市場(chǎng)的成交量值得期待。預(yù)計(jì)四季度房?jī)r(jià)依然以平穩(wěn)為主，繼續(xù)下調(diào)的可能性降低，但因?yàn)閹?kù)存等原因，短期上漲的空間也不大。

銀行房貸優(yōu)惠力度加大/

在線金融搜索平臺(tái) “融360”《2014年中國(guó)房貸市場(chǎng)10月報(bào)告》顯示，雖然僅約三成銀行落實(shí)央行“9·30房貸新政”，但10月份房貸市場(chǎng)相比9月變化明顯，房貸環(huán)境大幅寬松。盡管新政中提到的“最低7折優(yōu)惠”并沒(méi)有如愿出現(xiàn)，但是多家銀行重新推出久違的優(yōu)惠利率，這也使得本月銀行優(yōu)惠利率占比飆升，創(chuàng)開(kāi)年以來(lái)的新高。

融360統(tǒng)計(jì)顯示，房貸優(yōu)惠利率主要集中在北上廣深一線城市。在提供優(yōu)惠利率的53家銀行中，北上廣深占30家，其余23家分布在天津、杭州、成都、長(zhǎng)沙、西安和青島等10個(gè)熱點(diǎn)二三線城市。從優(yōu)惠力度細(xì)分，有24家銀行提供9.5折以下優(yōu)惠利率，但無(wú)一例外地含有附加條件，非中低收入人群所能輕易享受。

融360分析認(rèn)為，隨著房貸新政的進(jìn)一步落實(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，信貸政策還將繼續(xù)放寬，但幅度較為有限，9折優(yōu)惠或是底限。

“偉嘉安捷”的研究報(bào)告指出，“9·30房貸新政”出臺(tái)后，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放松，扭轉(zhuǎn)了不少購(gòu)房者的心理預(yù)期。從銀行執(zhí)行情況來(lái)看，目前北京地區(qū)各家銀行紛紛開(kāi)始執(zhí)行首套房貸新規(guī)，房貸利率方面，各家銀行的首套房貸利率水平與政策頒布之前并無(wú)明顯變化，最低優(yōu)惠利率仍然為9折。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱了融360網(wǎng)站，上海部分商業(yè)銀行方面，民生銀行規(guī)定，近3個(gè)月內(nèi)金融資產(chǎn)超過(guò)500萬(wàn)元的客戶可以享受8.5折利率；華夏銀行則規(guī)定，優(yōu)質(zhì)客戶可享受9.2折利率優(yōu)惠；而工商銀行、北京銀行還是保持基準(zhǔn)利率的水平。

廣州的執(zhí)行情況為，匯豐銀行允許首套房貸款利率低至9折，招商銀行明確了認(rèn)貸不認(rèn)房的政策，首套利率最低9.5折。工商銀行則實(shí)行新房最低是基準(zhǔn)利率。

對(duì)于深圳而言，匯豐銀行支持多幣種，提供多種還款方式。貸款160萬(wàn)元以上9.4折，160萬(wàn)元以下9.6折。而中國(guó)銀行則提供了9.7折，即6.35%的按揭利率。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從目前4個(gè)一線城市商業(yè)銀行房貸優(yōu)惠的做法看，優(yōu)惠程度確實(shí)有所加大，而且基本上各家商業(yè)銀行都有優(yōu)惠動(dòng)作。但是，此類(lèi)優(yōu)惠往往附有苛刻條件，比如資產(chǎn)規(guī)模，或者要指定的房源才適用。

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效果篇

10月一線城市已成交土地22宗 標(biāo)桿房企積極入市

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

房貸新政迅速發(fā)酵的一個(gè)月內(nèi)，土地市場(chǎng)的升溫跡象愈發(fā)明顯。

根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至本月23日，10月份一線城市共成交土地22宗，合計(jì)成交規(guī)劃建筑面積234.96萬(wàn)平方米。22宗土地成交樓面均價(jià)達(dá)到了9787.5元/平方米，僅低于今年1月的水平，創(chuàng)近半年的最高點(diǎn)。

土地市場(chǎng)成交均價(jià)攀升的背后，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情在逐漸高漲。“我們會(huì)好好把握最后兩個(gè)月的拿地關(guān)鍵期，同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)招拍掛市場(chǎng)的拿地成本依然很高，會(huì)考慮收購(gòu)合適的地塊。”北京一家房企負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道。

北京年內(nèi)土地出讓金漲逾四成

10月28日，位于北京西南四環(huán)外豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店張郭莊兩地塊出讓?zhuān)ū＠组_(kāi)聯(lián)合體、金隅房地聯(lián)合體、招商華潤(rùn)聯(lián)合體、天恒金地聯(lián)合體以及萬(wàn)年基業(yè)等多家房企悉數(shù)到場(chǎng)，參與競(jìng)拍。

其中張郭莊A地塊共吸引4家房企參與，經(jīng)過(guò)40輪競(jìng)拍后，金隅房地聯(lián)合體以25.65億元，并配建36200平方米限價(jià)房競(jìng)得，溢價(jià)率35%。張郭莊B地塊吸引了5家房企參與，經(jīng)過(guò)38輪競(jìng)拍后，同樣是金隅房地聯(lián)合體以18.25億元，并配建27800平方米限價(jià)房收入囊中，溢價(jià)率為35.2%。

“對(duì)比目前區(qū)域內(nèi)在售的商品房，均價(jià)一般在2.5萬(wàn)～3萬(wàn)元，可以發(fā)現(xiàn)土地價(jià)格已經(jīng)接近目前的市場(chǎng)售價(jià)。”參與競(jìng)拍的一位房企代表對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前北京土地成交價(jià)格依然維持在高位，但相比三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)，房企更愿意選擇一線城市。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至10月28日，北京市年內(nèi)已出讓各類(lèi)土地132宗，規(guī)劃建筑面積1557.2萬(wàn)平方米，較去年同期減少6.8%，土地出讓金總額達(dá)到1781.6億元，較去年同期大幅上漲43.7%。其中居住類(lèi)建設(shè)用地達(dá)到589.6公頃，僅完成2014年供地計(jì)劃的35.7%。

“總體來(lái)看目前住宅市場(chǎng)整體向好，這也讓各大房企拿地的信心有所上升。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企拿地的積極性與市場(chǎng)預(yù)期緊密相關(guān)，“9·30房貸新政”出臺(tái)后，市場(chǎng)筑底特征明顯，轉(zhuǎn)暖跡象出現(xiàn)，這在一定程度上提高了房企拿地的積極性。

一二線城市土地市場(chǎng)升溫

不僅在北京，受到房貸新政的影響，國(guó)內(nèi)一二線城市都出現(xiàn)了土地升溫的跡象。同時(shí)，地方政府推地的熱情有增無(wú)減。

10月22日，南京河西城東兩幅住宅地一天拍出51億元，兩宗地共吸引了包括“招保萬(wàn)金”、遠(yuǎn)洋、綠城等在內(nèi)的17家房企參與。最終，上海建工經(jīng)過(guò)26輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)31億元將河西G52地塊收入囊中，折合樓面價(jià)13821元/平方米；而城東G53地塊則20億元“花落”五礦，溢價(jià)率達(dá)33%。隨后，南京又在10月28日推出7宗新地塊。

廣州市國(guó)土局在10月25日，以約87億元掛出白云區(qū)華南快速路紅云涂料化工廠、棠槎路穗花水泥廠等共4塊土地。

10月29日，廈門(mén)再曝單價(jià)地王，經(jīng)過(guò)52輪的競(jìng)拍后，海爾海投以22.8億元奪得海滄馬鑾灣地塊，樓面價(jià)為15228元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到79.5%。

“一線城市土地市場(chǎng)整體成交依然活躍。今年前9個(gè)月，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市合計(jì)土地出讓金為3671.16億元，與2013年同期的3672.7億元基本持平。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

值得注意的是，伴隨著土地市場(chǎng)的升溫，標(biāo)桿房企拿地的腳步也在加快。今年10月以來(lái)，20大標(biāo)桿房企中，萬(wàn)科、保利、首開(kāi)、萬(wàn)達(dá)都有拿地。從9月開(kāi)始，包括萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等已連續(xù)多次出手拿地。

張大偉表示，從目前市場(chǎng)趨勢(shì)看，土地市場(chǎng)依然將低位運(yùn)行，但抄底的企業(yè)將有所增加，“拿地節(jié)奏可以看出企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷，特別是房貸松綁對(duì)房企去庫(kù)存非常有利，后續(xù)房企可能再次進(jìn)入土地市場(chǎng)。”

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相關(guān)鏈接

10月北京二手房網(wǎng)簽有望達(dá)2萬(wàn)套

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

受“9·30房貸新政”的影響，二手房市場(chǎng)也開(kāi)始回暖。

中原地產(chǎn)提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月27日，北京二手房單日網(wǎng)簽成交達(dá)到632套的年內(nèi)最高，預(yù)計(jì)最后幾天還將創(chuàng)造新高。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后于實(shí)際成交至少15天以上，這使得實(shí)際二手房成交量已突破15000套，10月全月有望達(dá)到2萬(wàn)套的高點(diǎn)。

張大偉表示，價(jià)格下降、各地松綁限購(gòu)政策、房貸逐漸放松，這三個(gè)因素影響了北京等一線城市購(gòu)房者的心理，在害怕再次踏空的心理下，部分需求已經(jīng)開(kāi)始入市。

鏈家地產(chǎn)團(tuán)結(jié)湖區(qū)域的一名經(jīng)紀(jì)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前“9·30房貸新政”落地后，換房率較高，市場(chǎng)上出現(xiàn)大量房源，所以最近二手房成交量高，但價(jià)格基本沒(méi)有變化，二手房的議價(jià)空間在收窄。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，10月第四周，北京市二手住宅成交價(jià)格為27892元/平方米，較此前一周下降0.9%。10月第四周成交房源議價(jià)空間為2.4%，較前一周下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，議價(jià)幅度再次收窄。新增房源掛牌價(jià)較前一周上漲1.4%。庫(kù)存房源中，下調(diào)報(bào)價(jià)的房源占比為73.8%，該數(shù)據(jù)已連續(xù)3周低于80%，而房貸新政出臺(tái)前，此數(shù)據(jù)一直保持在80%以上。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，10月1日～26日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為5371套，較上月同期減少29.6%。而鏈家地產(chǎn)內(nèi)部成交數(shù)據(jù)顯示，截至26日，鏈家成交量較上月同期增長(zhǎng)1倍。房貸新政的出臺(tái)給市場(chǎng)帶來(lái)的變化顯而易見(jiàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)還將產(chǎn)生一定影響。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，從數(shù)據(jù)可以看出，250萬(wàn)元以下的低總價(jià)房源成交占比在10月份出現(xiàn)明顯下降，而250萬(wàn)元以上各檔位房源成交占比均有一定程度的上升，尤其是250萬(wàn)～400萬(wàn)元檔位的房源成交占比增幅較大。這在一定程度上可以說(shuō)明，改善型需求客戶正逐漸增多。

多位受訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，“9·30房貸新政”利好首改人群。但有業(yè)內(nèi)人士分析，目前從利率上計(jì)算，“賣(mài)舊房換新房”并不是最佳時(shí)機(jī)。

“偉嘉安捷”觀察發(fā)現(xiàn)，目前在改善置業(yè)尤其是首次改善的置業(yè)升級(jí)人群里，有大約30%的購(gòu)房者想利用提前還貸的方式，結(jié)清名下房屋的貸款。然而在整體改善置業(yè)人群中，原住房享受利率折扣優(yōu)惠較大的，以及利用等額本金還款的購(gòu)房人群，并不適合進(jìn)行提前還貸。

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房企篇

“認(rèn)貸不認(rèn)房”釋放改善型需求 房企寄望高端項(xiàng)目沖刺

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“9·30房貸新政”猶如一道分水嶺，將樓市的陰晴兩季分隔開(kāi)來(lái)。從目前房企已經(jīng)公布的前三季度業(yè)績(jī)來(lái)看，并不靚麗，而房貸新政的到來(lái)又能否為房企年底沖刺注入一針強(qiáng)心劑？

“雖然目前市場(chǎng)回暖跡象明顯，但就新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房企依然著力以價(jià)換量加速庫(kù)存去化。”北京一家房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

“央行救市改變了市場(chǎng)預(yù)期，很多觀望情緒扭轉(zhuǎn)，進(jìn)而加快入市。這促使10月份的銷(xiāo)售規(guī)模增加，同時(shí)，此前部分城市限購(gòu)放松，降低了入市門(mén)檻。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，從長(zhǎng)期看，利率持續(xù)下行是一個(gè)趨勢(shì)，這會(huì)對(duì)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)提振、舒緩去庫(kù)存壓力等帶來(lái)積極的作用。

任志強(qiáng)：樓市將現(xiàn)“U”型回升

從目前房企交出的 “成績(jī)單”來(lái)看，前三季度，整體業(yè)績(jī)情況并不令人滿意。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，目前已有80家房企披露三季報(bào)或預(yù)告。已披露三季度數(shù)據(jù)的房企，1～9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2642.3億元，同比增長(zhǎng)7.38%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)284.8億元，同比下降9.7%。

以萬(wàn)科為例，其三季報(bào)顯示，公司1～9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入631.4億元，同比下降0.43%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)64.58億元，同比增長(zhǎng)4.84%。第三季度，公司凈利潤(rùn)同比增幅僅2.80%。1～9月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積554.0萬(wàn)平方米，結(jié)算收入615.8億元，同比分別減少4.6%和1.0%。

首開(kāi)同信營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)洪峰對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“9·30房貸新政”促使許多原本關(guān)注項(xiàng)目的客戶確定了購(gòu)買(mǎi)意向，“很多購(gòu)房者擔(dān)心開(kāi)發(fā)商調(diào)價(jià)，便下決心購(gòu)買(mǎi)。”

利好政策會(huì)否成為樓市回暖的拐點(diǎn)。在剛剛卸任了華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)職務(wù)的任志強(qiáng)看來(lái)，未來(lái)樓市的發(fā)展將會(huì)呈現(xiàn)“U”型。“放開(kāi)限購(gòu)和限貸之后，可以明顯看到主要大城市的二手房交易首先開(kāi)始回暖，因?yàn)檫M(jìn)行二手房交易的購(gòu)房者很多都是改善型的，之前被限購(gòu)和限貸限制，而政策放松以后需求就被釋放。東部沿海地區(qū)的信號(hào)也表明，銷(xiāo)售回升。”任志強(qiáng)說(shuō)，從房地產(chǎn)新政策落實(shí)情況看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)也只是底部延長(zhǎng)線，再向下的可能性比較小，而如果政策落實(shí)得好，就會(huì)呈現(xiàn)U字形的回升。

房企定價(jià)策略謹(jǐn)慎

新政刺激下，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了抬價(jià)的情況，但對(duì)房企來(lái)說(shuō)，定價(jià)策略依然謹(jǐn)慎。

上述房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從目前公司完成銷(xiāo)售目標(biāo)的情況來(lái)看，幾乎與年初的計(jì)劃相吻合，但重頭戲依然在第四季度，目前來(lái)看，最后兩個(gè)月極為關(guān)鍵。“所以價(jià)格方面不會(huì)因?yàn)樾抡醿r(jià)，還是會(huì)采取積極的符合市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格策略。”

記者近日走訪了北京多個(gè)樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)多數(shù)項(xiàng)目均選擇 “平開(kāi)”，甚至“低開(kāi)”。值得注意的是，在選擇“以價(jià)換量”的同時(shí)，高端項(xiàng)目亦成為開(kāi)發(fā)商年底沖刺業(yè)績(jī)的“利器”。

“對(duì)于曾經(jīng)多次貸過(guò)款的高端客戶來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策是一個(gè)非常重要的釋放。”華潤(rùn)萬(wàn)橡府營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人秦江對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力影響非常大，此前很多高端客戶沒(méi)有買(mǎi)房資格，必須把“剛需的房子”賣(mài)了才有資格買(mǎi)，首套房認(rèn)定新規(guī)執(zhí)行后，部分高端客戶賣(mài)一套房后就湊齊了首付款，然后再貸款購(gòu)房，基本上不需要消耗其現(xiàn)有的存量資金就可以解決改善型購(gòu)房需求，這無(wú)疑將刺激高端項(xiàng)目的成交速度和成交量。

不僅在北京，對(duì)于主打高端改善型的開(kāi)發(fā)商而言，限購(gòu)、限貸松動(dòng)對(duì)其在二線城市布局的項(xiàng)目也將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)利好。方興地產(chǎn)相關(guān)人士表示，目前其在杭州、寧波、重慶、青島等城市的新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均有不錯(cuò)銷(xiāo)售表現(xiàn)。

對(duì)此嚴(yán)躍進(jìn)表示，10月份房企以價(jià)換量的策略還在持續(xù)，抄底策略在頻繁嘗試，同時(shí)改善型購(gòu)房需求擔(dān)憂未來(lái)所在的重點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲，也會(huì)加緊入市。

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觀點(diǎn)篇

趙秀池：多數(shù)房企難完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

央行頒布“9·30房貸新政”已足月，在這一利好樓市的政策下，開(kāi)發(fā)商是借機(jī)提價(jià)還是爭(zhēng)取快速走量？未來(lái)的土地市場(chǎng)如何？目前是否是入手買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)？對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD）記者采訪了首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池教授。

NBD：“9·30房貸新政”落地后，樓市出現(xiàn)回暖跡象，目前的回暖是否可持續(xù)？現(xiàn)在是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)嗎？

趙秀池：樓市走勢(shì)的關(guān)鍵取決于各地的供求關(guān)系，集中了較多優(yōu)質(zhì)公共資源的一線城市的回暖有望持續(xù)。

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)有規(guī)律的周期波動(dòng)。一般，人們會(huì)在價(jià)位較低時(shí)選擇入市。但目前各地房?jī)r(jià)已在高位，是否是買(mǎi)房好時(shí)機(jī)，需要從長(zhǎng)計(jì)議。投資的需求歷來(lái)是追漲殺跌，是否買(mǎi)房關(guān)鍵要看房?jī)r(jià)的升幅空間有多大。如果房?jī)r(jià)的上漲連利息也賺不出的話，則沒(méi)有必要進(jìn)行投資；即使是自住的需求，是買(mǎi)房劃算還是租房換算，也要做理性的分析。

NBD：開(kāi)發(fā)商的普遍銷(xiāo)售策略是什么？

趙秀池：針對(duì)目前的形勢(shì)，開(kāi)發(fā)商都普遍采取了以價(jià)換量的銷(xiāo)售策略。在樓市低迷下，開(kāi)發(fā)商大多對(duì)于漲價(jià)比較謹(jǐn)慎。

NBD：房貸新政落地后，對(duì)房企完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)有何幫助？按照目前的市場(chǎng)狀況，有幾成房企可以完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)？

趙秀池：由于政策的落地需要時(shí)間，購(gòu)房者得到的政策優(yōu)惠也有所折扣，所以，大多數(shù)房企很難在短期內(nèi)完成年初制定的銷(xiāo)售目標(biāo)。

NBD：未來(lái)土地市場(chǎng)如何，現(xiàn)在是房企拿地的好時(shí)機(jī)嗎？

趙秀池：房產(chǎn)市場(chǎng)與土地市場(chǎng)是緊密結(jié)合在一起的，房產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)決定土地市場(chǎng)的走勢(shì)。一般開(kāi)發(fā)商對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)有良好的預(yù)期，才會(huì)有拿地的沖動(dòng)。拿地時(shí)機(jī)仍然取決于房產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)。在宏觀經(jīng)濟(jì)軟著陸的背景下，房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展期，土地市場(chǎng)也將隨之進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展期。

NBD：房貸新政落地后，最利于哪類(lèi)房企產(chǎn)品去化，房企在未來(lái)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上會(huì)有哪些變化？

趙秀池：房貸新政主要是體現(xiàn)對(duì)首套房的剛需人群與二套房改善型需求人群的支持，對(duì)以住宅為主的房企較為有利。房企在未來(lái)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上，要與政策導(dǎo)向保持一致，多開(kāi)發(fā)大眾需要的住宅，也要注意產(chǎn)城融合，提供教育、醫(yī)療、商業(yè)設(shè)施等配套完善的多元化地產(chǎn)，為城市提供產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)支撐。