每經(jīng)編輯｜吳若凡 李凈翰    

近20年來(lái)，樓市始終是中國(guó)人熱衷討論的問(wèn)題。從1998年開(kāi)始，城鎮(zhèn)住房制度改革，取消此前的福利分房，實(shí)行貨幣化分房。此后，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，在成就眾多富豪的同時(shí)，也讓更多民眾悲喜交加。

▲眼前的這塊地，就是全國(guó)新地王（每經(jīng)記者 吳若凡）

 

就在昨日（8月17日），上海拍出的一塊地吸引了公眾目光：成交總價(jià)高達(dá)110.1億！樓板價(jià)超10萬(wàn)/平方米！

該地塊無(wú)論是總價(jià)還是單價(jià)均打破了中國(guó)土地成交紀(jì)錄，也再一次挑戰(zhàn)了公眾對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的心理承受能力。

在此背景下，新華社在昨日晚間發(fā)表題為《熱點(diǎn)快評(píng)：持續(xù)抓好樓市調(diào)控不可松勁》的文章稱(chēng)：

地價(jià)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲帶來(lái)的投資性需求并非真實(shí)有效的住房需求，只是從開(kāi)發(fā)商手里轉(zhuǎn)到了投資者手里，這種“庫(kù)存搬家”現(xiàn)象，并沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存。

 

上海驚現(xiàn)中國(guó)最貴地王

17日，上海的靜安（舊閘北）迎來(lái)了兩區(qū)合并后的第一次拍地。

▲地王的地理位置

 

這是自2004年土地招拍掛以來(lái)，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)首次出讓的住宅地塊，不但地塊面積大，而且地段優(yōu)越，該地塊距離上海火車(chē)站、外灘直線距離均約兩公里左右，起拍價(jià)46億元。

不過(guò)，和其他中心城區(qū)宅地一樣，該地出讓條件較為嚴(yán)苛：

中小套型住宅建筑面積不得低于80.0%，計(jì)79022.9平方米以上（這對(duì)于其打造高檔住宅而言不能不說(shuō)是一大限制）。另要求持有100%的商業(yè)物業(yè)；配建保障性住房5.0%以上等。

可是該地塊一經(jīng)推出，依然吸引了18家開(kāi)發(fā)商的參與：

雅居樂(lè)、世茂、金輝、金茂+中鐵、西藏城投、龍湖、融信、招商、仁恒、保利、合景泰富、新城、融創(chuàng)、葛洲壩、旭輝、中糧+首開(kāi)+建發(fā)、華潤(rùn)+華發(fā)、萬(wàn)科。

▲地王周邊環(huán)境（每經(jīng)記者 吳若凡攝）

 

據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道：

在現(xiàn)場(chǎng)，不少競(jìng)價(jià)企業(yè)直接1億、3億進(jìn)行跳價(jià)，加價(jià)態(tài)勢(shì)甚為“兇猛”。經(jīng)過(guò)幾輪激烈競(jìng)價(jià)后，大約10點(diǎn)左右，融信出手直接將價(jià)格跳到61億元。

隨后，更多房企開(kāi)始加入，不僅前期活躍的仁恒繼續(xù)深度競(jìng)拍，龍湖、招商也紛紛開(kāi)始舉牌，融創(chuàng)則出價(jià)到71.8億元。此后，在仁恒和融信的糾纏中，后者叫價(jià)到80億元，當(dāng)時(shí)主持人就提醒溢價(jià)已經(jīng)很高，不過(guò)大家并未停止競(jìng)爭(zhēng)，而萬(wàn)科的出手，將價(jià)格叫到83.4億元。

競(jìng)拍過(guò)程中，實(shí)際上已經(jīng)打破了全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄，而后每一次加價(jià)，都在不斷刷新該紀(jì)錄。經(jīng)過(guò)輪番競(jìng)拍后，仁恒將地塊叫價(jià)提到了100億元，在百億以上，仁恒、中糧+建發(fā)+首開(kāi)與融信“三國(guó)殺”，經(jīng)過(guò)452輪競(jìng)價(jià)后，融信終于以110.1億元拿下靜安地王，溢價(jià)率達(dá)139%！

房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，從樓板價(jià)100315元/平方米推算，該項(xiàng)目未來(lái)保本價(jià)將達(dá)到15萬(wàn)元/平方米。

實(shí)際上，近期這已經(jīng)不是融信第一次在上海奪得地王了。7月底，融信以總價(jià)31.55億拍得上海楊浦區(qū)新江灣城一地塊，最終經(jīng)過(guò)一個(gè)多小時(shí)的激烈爭(zhēng)搶?zhuān)谛艔凝埡?、山東黃金等多家房企“虎口里”奪食。

在現(xiàn)場(chǎng)的記者很難想象，這是新中國(guó)成立以來(lái)價(jià)格最高的一塊土地。

▲視頻截圖（每經(jīng)記者 吳若凡攝）

目前，該地塊周邊項(xiàng)目的售價(jià)普遍在9萬(wàn)元/平方米以上，6月開(kāi)盤(pán)的圣和靜安公館均價(jià)為9.4萬(wàn)元/平方米，萬(wàn)科翡翠雅賓利均價(jià)超過(guò)9萬(wàn)元/平方米，中糧地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的天悅一號(hào)將于9月底入市，此前業(yè)界預(yù)估的價(jià)格為11萬(wàn)元-13萬(wàn)元/平方米。

 

中國(guó)樓市18年變遷史

1998年，以國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度 加快住房建設(shè)的通知》這份文件為標(biāo)志，住房貨幣化改革進(jìn)程全面開(kāi)始。

在此之前，是福利分房模式，意味著每個(gè)人的工資，都要扣除一部分作為建房基金。有的人可能一輩子都在做貢獻(xiàn)，可是因?yàn)榉謹(jǐn)?shù)低，一直分不到房，在北京、上海老少幾代擠在一間破舊的小房子、閣樓里——許多90年代的電影、電視劇都會(huì)有這樣的場(chǎng)景。

從官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，1987年才有全國(guó)性的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)。當(dāng)年的全國(guó)平均房?jī)r(jià)是多少？408元/平方米。

改革后的貨幣分房，則是政府不再為有購(gòu)買(mǎi)能力的人建房，變成由市場(chǎng)供應(yīng)，政府通過(guò)建立公積金制度，進(jìn)行金融方式的支持，即住房市場(chǎng)化。

從1998年到2014年的房?jī)r(jià)變遷，媒體人艾經(jīng)緯在其著作《房市大衰退：33年房市變遷大推演》有這么一段表述：

也就是在1998年，房?jī)r(jià)的單價(jià)躍上2000元?，F(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)化之后，房?jī)r(jià)應(yīng)該大漲啊。但實(shí)際上沒(méi)有，1998年~2000年，房?jī)r(jià)維持不動(dòng)甚至略有下跌。想來(lái)有很多人會(huì)懊悔為啥沒(méi)有在那幾年緊跟政策的腳步呢?當(dāng)然，房?jī)r(jià)的3年原地踏步應(yīng)該和當(dāng)時(shí)遭遇東南亞金融危機(jī)也有關(guān)系。

從今天回頭看，房?jī)r(jià)在2001年~2003年還是給足了很多人機(jī)會(huì)，小幅上漲。不過(guò)也就是在當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了房?jī)r(jià)泡沫的聲音，現(xiàn)在想想，大有在股市2000點(diǎn)時(shí)就喊泡沫的意味。

而從2004年開(kāi)始，房?jī)r(jià)開(kāi)始如脫韁之野馬，再也不給希望下跌者以機(jī)會(huì)了。全國(guó)平均房?jī)r(jià)的單價(jià)一路躍過(guò)3000元、4000元、5000元、6000元關(guān)口，直到2014年才稍有停息。

在這16年間，政府對(duì)房地產(chǎn)也出臺(tái)了不少調(diào)控政策：

▲圖片來(lái)源：匯通網(wǎng)（微信號(hào)：myfx678）

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者注意到，房?jī)r(jià)漲得最快的時(shí)期，是2008年年底到2009年上半年，那時(shí)候美國(guó)發(fā)生金融危機(jī)，而中國(guó)采取了積極的財(cái)政政策和“適度寬松”的貨幣政策，許多資金就在這個(gè)時(shí)候進(jìn)入房地產(chǎn)，推高了房?jī)r(jià)。

▲如今的房?jī)r(jià)只能讓人仰望（圖片來(lái)源：東方IC）

一線城市不斷上漲的房?jī)r(jià)，顯然刺激了不少人，今年這么一條財(cái)經(jīng)新聞就火了：《315家上市公司年凈利不到1500萬(wàn)：不夠買(mǎi)深圳一套房》。

上市公司尚且如此，何況普通的工薪階層？

新華社就在3月初發(fā)文呼吁：

一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊更大。高房?jī)r(jià)將顛覆人們對(duì)財(cái)富和生活的認(rèn)知，如果一個(gè)城市每年房?jī)r(jià)上漲三成以上，試問(wèn)這個(gè)城市的企業(yè)家和年輕的創(chuàng)業(yè)者們是買(mǎi)房還是辦實(shí)業(yè)？

▲圖片來(lái)源：東方IC

火熱的樓市，讓中央和地方政府都坐不住了。今年3月15日，住建部對(duì)樓市表態(tài)稱(chēng)，“現(xiàn)在我們的一項(xiàng)重要任務(wù)是穩(wěn)定一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)”后不久，3月26日，中國(guó)過(guò)去一年樓市最火熱的兩個(gè)城市：上海、深圳，發(fā)布樓市新規(guī)！新規(guī)均對(duì)繳納個(gè)人所得稅或社保等做出規(guī)定，提高購(gòu)房者門(mén)檻。

與此同時(shí)，地王頻現(xiàn)成了上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特征，全國(guó)50個(gè)主要城市冒出200余宗地王。在近日召開(kāi)的博鰲論壇上，與會(huì)人士認(rèn)為，這場(chǎng)“地王盛宴”背后的風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

“現(xiàn)在是沒(méi)買(mǎi)到地糾結(jié)3天，買(mǎi)到地糾結(jié)5年。”旭輝控股董事兼主席林中認(rèn)為，未來(lái)5年，北上廣深房?jī)r(jià)難以覆蓋現(xiàn)在的地價(jià)，近來(lái)在這些城市買(mǎi)地如果要想有錢(qián)賺，壓力不小。

8月17日，上海這塊成交總價(jià)高達(dá)110.1億的地塊，又成為新的地王案例。

 

房?jī)r(jià)到底高不高？

房?jī)r(jià)到底高不高？以剛出全國(guó)新地王的上海為例，其在1999年的平均房?jī)r(jià)是3176元/平方米，到2015年已經(jīng)達(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米，房?jī)r(jià)暴漲源于海量外來(lái)人口的購(gòu)房需求。17年間，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了10余倍！

上海市統(tǒng)計(jì)局今年2月29日公布的數(shù)據(jù)顯示：

至2015年年末，上海市常住人口總數(shù)為2415.27萬(wàn)人。其中，戶籍常住人口1433.62萬(wàn)人，外來(lái)常住人口981.65萬(wàn)人，同比下降1.5%，2014年度外來(lái)常住人口為996.42萬(wàn)。這是上海外來(lái)常住人口十五年來(lái)首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

以下來(lái)自第一蘇州（微信號(hào)：firstsuzhou）制作的兩張圖顯示：

從1999年至2016年4月份上海新房房?jī)r(jià)走勢(shì)，可以看出在2007年之前上海房?jī)r(jià)每平米不足1萬(wàn)元，從這之后房?jī)r(jià)開(kāi)始快速上漲！

看后讓人淚流滿面……

▲圖片來(lái)源：第一蘇州（微信號(hào)：firstsuzhou）

今年兩會(huì)上，有記者向住建部部長(zhǎng)陳政高提問(wèn)：

現(xiàn)在社會(huì)上有一種擔(dān)憂，認(rèn)為目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎和80年代的日本非常相似。當(dāng)時(shí)日本的房?jī)r(jià)從1985年開(kāi)始在6年內(nèi)增長(zhǎng)了3倍，隨后從1991年開(kāi)始出現(xiàn)了斷崖式下跌。

現(xiàn)在有擔(dān)憂認(rèn)為，中國(guó)的樓市可能也會(huì)像當(dāng)時(shí)的日本一樣發(fā)生崩盤(pán)，請(qǐng)問(wèn)對(duì)此您怎么看？

陳政高坦陳他了解這種議論，還請(qǐng)教過(guò)專(zhuān)家，答案指向也比較明確——不能相提并論。他指出：

第一，時(shí)代不同。日本發(fā)生的事情是在20年、30年以前的事情，背景、政治、經(jīng)濟(jì)條件和今天都大不一樣，甚至是完全不一樣了。

第二，國(guó)情不同。中國(guó)和日本的城鎮(zhèn)化水平不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段不同，宏觀調(diào)控的措施也不同。

著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)曾告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者：

中國(guó)的城鎮(zhèn)化還沒(méi)有完成，而日本房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成，中國(guó)的房?jī)r(jià)和當(dāng)年日本比，其實(shí)并不高。

天誠(chéng)地產(chǎn)會(huì)（微信號(hào)：timsonfdc）曾對(duì)日本、美國(guó)、俄羅斯房?jī)r(jià)上漲和下跌原因分析，并與中國(guó)進(jìn)行了對(duì)比：

盡管如此，融信創(chuàng)下史上最貴地王紀(jì)錄的數(shù)字——110，也更像是一種預(yù)警，拉響了中國(guó)房地產(chǎn)的強(qiáng)警報(bào)。