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每經(jīng)記者 龐靜濤

64家開(kāi)發(fā)商，參與一宗住宅用地的搖號(hào)，搖到者中標(biāo)；50余家房企參與數(shù)宗土地的競(jìng)拍，接近平均價(jià)者，中標(biāo)……面對(duì)不確定的拿地方式，一位負(fù)責(zé)土地拓展的開(kāi)發(fā)商人士在微信朋友圈感嘆，“我的夜生活開(kāi)始了”。這是9月14日，凌晨1點(diǎn)43分，而其面對(duì)的是一堆報(bào)名材料，下午競(jìng)拍報(bào)名將截止。距離競(jìng)買報(bào)名截止前4天，當(dāng)?shù)卣记謇砀?jìng)買保證金環(huán)節(jié)的杠桿行為，并增加對(duì)競(jìng)買人資質(zhì)要求的條款，多家參與競(jìng)拍的企業(yè)加班加點(diǎn)的補(bǔ)充材料，爭(zhēng)取不耽誤大事。

而這，只是喧鬧的長(zhǎng)三角樓市里的一個(gè)片段。面對(duì)樓市的火熱，布局長(zhǎng)三角的開(kāi)發(fā)商驚呼，“生死存忙，寧愿高價(jià)拿地”，也有人堅(jiān)持“謹(jǐn)慎，不追高”，但現(xiàn)實(shí)情況是，參與競(jìng)拍的企業(yè)越來(lái)越多，激進(jìn)的開(kāi)發(fā)商與日俱增，地變得更難拿。如何保住在長(zhǎng)三角的市場(chǎng)份額，成為開(kāi)發(fā)商必須直面的問(wèn)題。

庫(kù)存快速去化 該不該拿地？

長(zhǎng)三角的搶房潮在蔓延，蘇州、南京，到杭州、無(wú)錫……長(zhǎng)三角區(qū)域在房企眼中的地位越來(lái)越重要。單純從銷售額來(lái)看，萬(wàn)科近40%、旭輝近80%、龍湖約50%來(lái)自長(zhǎng)三角。

房企快速增長(zhǎng)的銷售額背后是庫(kù)存的減少和補(bǔ)倉(cāng)任務(wù)的加劇。此前相對(duì)謹(jǐn)慎的房企急需解決“手中無(wú)糧”的風(fēng)險(xiǎn)；另一些專注公開(kāi)市場(chǎng)的企業(yè)同樣為是否繼續(xù)追漲拿地而困擾。

先于市場(chǎng)熱潮到來(lái)前，提前布局長(zhǎng)三角的企業(yè)，獲益良多。2016年上半年，旭輝控股長(zhǎng)三角區(qū)域貢獻(xiàn)了集團(tuán)近80%的銷售業(yè)績(jī)。該公司半年報(bào)顯示，區(qū)間完成合同銷售金額276億元，同比增長(zhǎng)163%，主要包括，上海、蘇州、南京、合肥、杭州等長(zhǎng)三角區(qū)域城市。

庫(kù)存快速去化的同時(shí)，該不該拿地？旭輝控股認(rèn)為，一線和熱點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)已出現(xiàn)過(guò)熱的跡象，公司堅(jiān)持“市場(chǎng)不理性時(shí)保持謹(jǐn)慎”的買地投資理念。上半年，旭輝控股新增12宗土地，主戰(zhàn)場(chǎng)上海收獲2宗商辦用地，南京未有新進(jìn)項(xiàng)目，蘇州新競(jìng)得一宗。

同樣追求穩(wěn)健的還有龍湖地產(chǎn)。2016年半年報(bào)顯示，上半年龍湖地產(chǎn)簽約額385.9億元，較上年同比增長(zhǎng)了78.4%。其中，長(zhǎng)三角在眾多片區(qū)中銷售占比最高，為48.8%。而上海一個(gè)城市就貢獻(xiàn)了逾50億元，超出上海龍湖在2015年的全年銷售業(yè)績(jī)48億元。

對(duì)于庫(kù)存情況，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前龍湖在上海有4個(gè)項(xiàng)目，僅龍湖天璞為2015年拿地的新項(xiàng)目，其他均為2013年和2014年競(jìng)得的項(xiàng)目。在熱門城市蘇州，龍湖擁有龍湖獅山原著和龍湖天街兩個(gè)項(xiàng)目。

上半年，長(zhǎng)三角為龍湖貢獻(xiàn)近50%的銷售業(yè)績(jī)，該不該在此區(qū)域繼續(xù)拿地？龍湖地產(chǎn)一位工作人員向記者透露，公司最近對(duì)于蘇州的土地拍賣決心很大，但面對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)并不樂(lè)觀。

長(zhǎng)三角市場(chǎng)份額“保衛(wèi)戰(zhàn)”

銷售加速，庫(kù)存快速去化，房企急需補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。但是，面對(duì)已近瘋狂的市場(chǎng)，既有勇敢者，也有謹(jǐn)慎者。雖然表現(xiàn)迥異，然而一眾房企都在通過(guò)不同的方式努力擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

在龍湖內(nèi)部秉承的“10+X”既定投資策略中，長(zhǎng)三角占據(jù)4席：上海、杭州、南京和蘇州。在房企紛紛以并購(gòu)方式以應(yīng)對(duì)公開(kāi)市場(chǎng)拿地難的問(wèn)題方面，龍湖同樣對(duì)外表示，“現(xiàn)在還不完全是最好的并購(gòu)機(jī)會(huì)”。在2016年上半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖首席執(zhí)行官邵曉明表示，龍湖未特別成立并購(gòu)部門，但在目前的投資體系里，加大了對(duì)并購(gòu)能力的培育。

 “全產(chǎn)品線、培育新業(yè)務(wù)，均有助于房企在住宅用地過(guò)熱的背景下拓展業(yè)務(wù)線”，上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)這樣評(píng)價(jià)龍湖的戰(zhàn)略。

龍湖的全品類開(kāi)發(fā)在上海有較好的收獲。龍湖上海營(yíng)銷負(fù)責(zé)人鐘嘉此前在接受媒體采訪時(shí)曾表示，上海龍湖業(yè)績(jī)大幅提升還得益于龍湖上半年以商辦類項(xiàng)目為主。

上海龍湖的商辦項(xiàng)目包括虹橋天街、北城天街、新壹城，因?yàn)樘崆安季郑谏虾?ldquo;3·25”限購(gòu)政策出臺(tái)以后，龍湖的產(chǎn)品類型符合市場(chǎng)需求。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，龍湖今年在上海暫獲2宗商辦用地。8月18日，以5.2億元競(jìng)得上海市閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)MHC10803單元28A-02A商辦地塊，成交樓板價(jià)4985元/平方米。8月24日，以25億元總價(jià)競(jìng)得上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)閔行新城MHPO-1101單元03-05、04-02商辦地塊，折合樓面地價(jià)為12861元/平方米。

相較于龍湖，旭輝控股更加謹(jǐn)慎。其在年報(bào)里表示了自己的謹(jǐn)慎，并認(rèn)為一線及強(qiáng)二線城市的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈且欠理性，將避免在這些城市投資“地王”。對(duì)于市場(chǎng)的拓展，旭輝控股表示，繼續(xù)在滯后的二線城市收購(gòu)二手項(xiàng)目。

當(dāng)剛需市場(chǎng)繼續(xù)走熱的時(shí)候，如何保持房企在長(zhǎng)三角的優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)份額？葛洲壩認(rèn)為，拓展城市和地塊的選擇均遵循“豪宅打造的標(biāo)準(zhǔn)”，并提出專注精品物業(yè)。

記者注意到，葛洲壩近期仍頻繁出現(xiàn)在長(zhǎng)三角熱門二線城市的土地市場(chǎng)，如南京、杭州、合肥，并于今年5月和6月分別競(jìng)得南京建鄴區(qū)河西南部熱門板塊和鼓樓區(qū)2宗地塊，增加土地儲(chǔ)備16萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積44萬(wàn)平方米。于6月在合肥熱門區(qū)域?yàn)I湖競(jìng)得兩宗住宅用地，樓面價(jià)均突破20000元/平方米。此外，葛洲壩杭州地塊則選擇與其他企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)。