每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 曾健輝    

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 曾健輝

3月22日，香港JW萬(wàn)豪酒店，經(jīng)歷人事震蕩后的中海地產(chǎn)新一屆管理層亮相業(yè)績(jī)會(huì)，董事局主席肖肖帶領(lǐng)行政總裁顏建國(guó)、副總裁兼總建筑師羅亮、財(cái)務(wù)總監(jiān)聶潤(rùn)榮一眾高管站上發(fā)布臺(tái)。

發(fā)布會(huì)沿襲中海地產(chǎn)一貫謹(jǐn)慎寡言的風(fēng)格，使得外界想一窺中海新舵手變革思路的愿望落空。顏建國(guó)表示：“無(wú)論肖總還是我，都是中海老兵，未來(lái)大改變不會(huì)有，傳統(tǒng)還是會(huì)繼承。”

但他也透露出改變的信號(hào)，他聲稱(chēng)，包括戰(zhàn)略目標(biāo)、拿地方式和管控模式，當(dāng)前中海地產(chǎn)方方面面都在進(jìn)行各種優(yōu)化，未來(lái)也會(huì)通過(guò)聯(lián)合拿地、適當(dāng)參與棚改進(jìn)行一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等方式去拿到一些地。

對(duì)于2017年的目標(biāo)，中海地產(chǎn)給出的答案是2100億港元，相較2016年并無(wú)增長(zhǎng)，更像是不設(shè)目標(biāo)的目標(biāo)。董事局主席肖肖表示，目標(biāo)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，但2020年實(shí)現(xiàn)4000億元銷(xiāo)售規(guī)模的目標(biāo)沒(méi)有變化，首要關(guān)注利潤(rùn)總額的持續(xù)增長(zhǎng)。

2100億港元的保守目標(biāo)

被譽(yù)為“最會(huì)賺錢(qián)房企”的中海地產(chǎn)在2016年交出一份平穩(wěn)的業(yè)績(jī)單，當(dāng)年中海錄得合約銷(xiāo)售額上升16.6%至港幣2106億元，超額完成調(diào)高后的2100億港元目標(biāo)。

不過(guò)，中海地產(chǎn)去年?duì)I業(yè)收入下跌3.2%至港幣1640.7億元。其中來(lái)自房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)的收入約為港幣1589.9億元。中海整體物業(yè)出租全年實(shí)現(xiàn)租金總收入港幣21.4億元，同比增加6.2%。

中海成熟的成本控制能力一直是其高盈利的利器，依托中國(guó)建筑的強(qiáng)大工程施工成本控制，集團(tuán)在工程費(fèi)控制上更具優(yōu)勢(shì)。2016年“三費(fèi)”費(fèi)用率較2015年有所上升，但仍處于6%以?xún)?nèi)，在行業(yè)仍屬低位；2011年至2015年銷(xiāo)售費(fèi)用率維持在1.5%以?xún)?nèi)，且呈下降趨勢(shì)。

2016年中海地產(chǎn)凈利潤(rùn)繼續(xù)領(lǐng)先行業(yè)。業(yè)績(jī)公告顯示，2016年股東應(yīng)占溢利上升6.9%至370.2億港元，若不包括從中信資產(chǎn)收購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的盈虧，股東應(yīng)占溢利從2015年的333億港元上升至380.1億港元。

利潤(rùn)領(lǐng)先業(yè)內(nèi)，但中海近年的規(guī)模與萬(wàn)科、恒大等相比差距持續(xù)擴(kuò)大。肖肖表示，中海一直追求利潤(rùn)和股東回報(bào)的可持續(xù)增長(zhǎng)，但根據(jù)現(xiàn)在的形勢(shì)，沒(méi)有一點(diǎn)規(guī)模利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)也是虛的。

顏建國(guó)稱(chēng)他是中海老人，中海的很多傳統(tǒng)都將傳承，包括原定的2020年目標(biāo)希望達(dá)到4000億元，毛利率希望達(dá)到30%。未來(lái)，中海會(huì)始終堅(jiān)持規(guī)模與效益的平衡，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)的平衡，繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健和有質(zhì)量的發(fā)展的經(jīng)營(yíng)策略。

除去對(duì)新任管理層關(guān)注之外，中海2017年2100億港元的目標(biāo)同樣引發(fā)眾多關(guān)注。在2016年中海就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全年2106億港元的銷(xiāo)售規(guī)模，定下2100億元的目標(biāo)意味著新一年中海將毫無(wú)增長(zhǎng)。

對(duì)此，肖肖現(xiàn)場(chǎng)表示“大家應(yīng)該習(xí)慣中海定這樣保守的目標(biāo)”。他分析稱(chēng)，2017年中海的在售資源是3500億元，比2016年增長(zhǎng)了12%，這些貨值是分布在2~3年的時(shí)間去銷(xiāo)售的，主要還是要看市場(chǎng)的情況，同時(shí)調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)不確定因素在增多，目標(biāo)定得是要保守一點(diǎn)。

對(duì)于投資者關(guān)注曾經(jīng)的業(yè)績(jī)承諾“每年20%的盈利增長(zhǎng)”和“維持30%的毛利率水平”是否堅(jiān)持，肖肖表示，對(duì)于中海這樣一個(gè)利潤(rùn)接近400億元的企業(yè)來(lái)說(shuō)，要永遠(yuǎn)保持在20%的增長(zhǎng)是不可能的，但30%的毛利率是可以期待的。

拿地風(fēng)格漸變

雖然在業(yè)績(jī)會(huì)上謹(jǐn)慎少言，但中海地產(chǎn)行政總裁顏建國(guó)依然透露出一些改變的信號(hào)。其透露，中海最近就對(duì)市場(chǎng)規(guī)劃做了一些修訂，一些策略也會(huì)因應(yīng)目前變化的市場(chǎng)環(huán)境、狀態(tài)做出相應(yīng)的調(diào)整。

顏建國(guó)表示，包括戰(zhàn)略目標(biāo)、拿地方式和管控的模式，當(dāng)前中海方方面面都在進(jìn)行各種優(yōu)化。舉例來(lái)說(shuō)，比如說(shuō)投資方面，現(xiàn)在一線(xiàn)城市公開(kāi)拿地會(huì)越來(lái)越困難，中海也會(huì)通過(guò)聯(lián)合拿地、適當(dāng)參與棚改進(jìn)行一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等方式去拿一些地。

外界一直關(guān)注中海地產(chǎn)新任管理層對(duì)公司內(nèi)部管控架構(gòu)的調(diào)整，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從接近中海人士處獲悉，“郝建民時(shí)代”在總部層面設(shè)立的營(yíng)銷(xiāo)公司和工程公司已經(jīng)被撤銷(xiāo)，但顏建國(guó)并未在業(yè)績(jī)會(huì)上透露相關(guān)動(dòng)作，稱(chēng)組織架構(gòu)的調(diào)整在優(yōu)化中，并未更多向外界披露。

此外顏建國(guó)強(qiáng)調(diào)要從設(shè)計(jì)施工營(yíng)銷(xiāo)物管服務(wù)全鏈條入手，提升產(chǎn)品質(zhì)量和客戶(hù)滿(mǎn)意度。“產(chǎn)品和客戶(hù)服務(wù)口碑，現(xiàn)在也是市場(chǎng)所需，增量高速快速增長(zhǎng)不太現(xiàn)實(shí)，我們的理解就是做溢價(jià)，不做快消。”

市場(chǎng)能夠直觀感受到的是，中海地產(chǎn)近期在公開(kāi)市場(chǎng)拿地的動(dòng)作迅猛。2017年1~2月耗資109.3億元獲得土地儲(chǔ)備306.6萬(wàn)平方米；3月15日，中海成為2017年首個(gè)獲得高價(jià)地項(xiàng)目的房企，以總價(jià)逾33億元擊敗萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)和中鐵建等多家房企，成功摘得成都2017年年內(nèi)首宗商住用地。

2016年，中海地產(chǎn)在內(nèi)地13個(gè)城市合共購(gòu)入17幅土地，在香港購(gòu)入一幅土地，合計(jì)新增面積972萬(wàn)平方米。年內(nèi)，集團(tuán)通過(guò)實(shí)施中信資產(chǎn)收購(gòu)納入約3155萬(wàn)平方米的土地資源。及至2016年底，中海在內(nèi)地33個(gè)城市以及香港、澳門(mén)共擁有土地儲(chǔ)備約5677萬(wàn)平方米，集團(tuán)實(shí)際擁有權(quán)益約為4881萬(wàn)平方米。而今年，董事局主席肖肖表示，要花1000億拿地。

關(guān)于商業(yè)方面的計(jì)劃，中海在年報(bào)展望中就披露，2017年集團(tuán)將繼續(xù)構(gòu)建以住宅發(fā)展為主、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展為輔的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，平衡長(zhǎng)、短線(xiàn)投資資源配置，逐步提高投資物業(yè)比重，以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)，增強(qiáng)平衡市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力。

中海認(rèn)為，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的毛利持續(xù)下降，過(guò)度擴(kuò)張房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模可能逐漸帶來(lái)不對(duì)比風(fēng)險(xiǎn)的情況下，把投資物業(yè)盈利比重持續(xù)提升仍然是集團(tuán)的長(zhǎng)久目標(biāo)。截止2016年底，集團(tuán)正在開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積達(dá)到440萬(wàn)平方米，其中約120萬(wàn)平方米預(yù)計(jì)可于2018年年底前落成。