每經(jīng)編輯｜舒曼曼    

每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 曾健輝

在城市化進(jìn)程中，許多國(guó)家和地區(qū)都經(jīng)歷了從造城到有機(jī)更新的過程，其核心是對(duì)存量資源的整合和挖掘，轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的粗放模式為集約發(fā)展模式，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展尋求新的空間?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，雖然城市更新的核心都是挖掘存量，通過重建、重整和維護(hù)三種方式使城市面目煥然一新，但各個(gè)國(guó)家的路徑卻不盡相同。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，城市發(fā)展已經(jīng)提出了新的更大要求，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了運(yùn)營(yíng)時(shí)代。從日本城市更新的模式來看，通過對(duì)存量土地、存量住宅的再開發(fā)，建立可循環(huán)再生的住房供應(yīng)體系，改變目前新增土地開發(fā)為主導(dǎo)的單一新房供應(yīng)模式值得研究。 

政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)主導(dǎo)

發(fā)達(dá)國(guó)家的大規(guī)模舊城改造始于20世紀(jì)40年代末，隨著二戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與發(fā)展，舊城改造被提上議事日程。英國(guó)、美國(guó)、日本、德國(guó)和荷蘭等國(guó)家在城市更新的理論和實(shí)踐方面都有較多的積累，并形成了在城市物質(zhì)環(huán)境改善基礎(chǔ)上，注重引導(dǎo)政府、社會(huì)資源和公眾參與，從而提高土地利用價(jià)值，緩解城市衰退的辦法。

作為最早開始城市化的國(guó)家之一，英國(guó)的城市更新始于20世紀(jì)30年代。早期的城市更新由政府主導(dǎo)，政府及公共部門的撥款補(bǔ)助為主要資金來源。隨后，政府和城市開發(fā)公司設(shè)立企業(yè)區(qū)，通過優(yōu)惠政策鼓勵(lì)私人投資，并把投資從富裕地區(qū)引入舊城區(qū)的開發(fā)與建設(shè)中。城市更新由政府操控的“自上而下”的方式過渡到“自下而上”的“社區(qū)規(guī)劃”方式。

而美國(guó)則是“自上而下”的開展，通過國(guó)會(huì)立法制定全國(guó)統(tǒng)一的規(guī)劃、政策及標(biāo)準(zhǔn)，確定更新運(yùn)動(dòng)的重點(diǎn)及聯(lián)邦撥款額度，并統(tǒng)一指導(dǎo)和審核更新規(guī)劃。美國(guó)的城市更新實(shí)施更加強(qiáng)調(diào)地方性，充分考慮不同城市的更新需求，由地方政府來提出和確定具體的更新項(xiàng)目。

據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院的研究，歐美國(guó)家城市更新的實(shí)施主體基本上都經(jīng)歷了從中央、地方政府為主，到政府與私人投資者合作，再到政府、私人部門和地方團(tuán)體三方共同進(jìn)行和控制城市更新開發(fā)的過程。 

一半新房來自城市更新

對(duì)于我國(guó)的城市更新，全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，城市更新必須發(fā)揮市場(chǎng)作用，深圳的城市更新模式就是市場(chǎng)化配置，但目前依然處于初級(jí)階段。

日本在城市更新方面實(shí)施得比較早，并創(chuàng)造出許多成功的案例。楊現(xiàn)領(lǐng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前日本主要有兩點(diǎn)可供借鑒：首先是通過存量再開發(fā)，建立可循環(huán)再生的住房體系；其次通過稅收、金融等手段，鼓勵(lì)專業(yè)的房屋運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)參與一線城市的老舊小區(qū)改造，通過加電梯，做綠化等方式讓房屋再生，提升可居性。數(shù)據(jù)顯示，日本1.2萬(wàn)億元（以人民幣計(jì)）的新房市場(chǎng)里面，接近一半來自于城市更新。

顧云昌也強(qiáng)調(diào)，城市更新要以可持續(xù)發(fā)展的理念推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，要探索資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)＋資本運(yùn)作的模式。

實(shí)際上，日本城市更新主體是公共團(tuán)體，也包括地方政府等；另一類是原業(yè)主團(tuán)體，包括原業(yè)主個(gè)人（原業(yè)主人數(shù)未達(dá)5人）和都市更新會(huì)、都市更新公司。而開發(fā)商并不是法定的實(shí)施主體，需要引入開發(fā)商的資金和技術(shù)及運(yùn)作能力，以合作伙伴的形式引入。

以日本至今規(guī)模最大的都市再開發(fā)項(xiàng)目六本木地區(qū)的改造為例，六本木地區(qū)的改造開發(fā)、規(guī)劃及建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)17年，其中前期開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)及與拆遷戶溝通長(zhǎng)達(dá)14年。

中國(guó)指數(shù)研究院在《城市更新：讓城市更優(yōu)雅的成長(zhǎng)》一文中提到，六本木改造過程中，公共部門與私人部門分工明確。整個(gè)改造過程中耗費(fèi)4700億日元，通過這個(gè)綜合項(xiàng)目，東京中城與周圍街區(qū)形成了具有文化氛圍區(qū)域性的六本木藝術(shù)三角區(qū)。