每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 甄素靜    

價值地產(chǎn)年會系列報道|企業(yè)與城市關(guān)系解讀

對于地產(chǎn)商來言，這似乎已是強者恒強的時代。

在利潤達到同行最高水平時，恒大地產(chǎn)已開始在完善其棋盤上的布局。

恒大在今年的中期業(yè)績報告中表示，未來將繼續(xù)加強在一二線城市的開拓力度，平衡其一、二、三線城市的比例，以確保較快的周轉(zhuǎn)率和較高的盈利水平。

利潤王的城市進階

從千億到五千億，再到現(xiàn)在的利潤王，恒大的高速增長有很大一部分原因來自對城市戰(zhàn)略布局的把握。

2013年，一二線城市樓市回暖的背景下，三四線城市卻庫存高企，增長緩慢。不少房企重心全部壓在三四線城市。彼時，恒大董事局主席許家印當機立斷，提出城市戰(zhàn)略布局的轉(zhuǎn)型：從三四線城市向一二線核心城市轉(zhuǎn)型。

今年，除了繼續(xù)布局一二線城市外，恒大對環(huán)一線城市及經(jīng)濟發(fā)達的三線城市也表示繼續(xù)看好。

恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞說：“我們認為，房地產(chǎn)發(fā)展最好的城市，主要是在一二線城市、經(jīng)濟發(fā)達的三線城市、圍繞一線城市周邊的衛(wèi)星城，高鐵、高速公路通達的地級市未來也有較大發(fā)展?jié)摿?。?shù)據(jù)顯示，目前中國城鎮(zhèn)化率約為58%，與發(fā)達國家80%的水平還有很大差距。隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，預(yù)計每年能帶來1300萬人口進城，而這些人口將主要集中分布在以上重點區(qū)域。人口流入的區(qū)域就是房地產(chǎn)發(fā)展良好的區(qū)域，恒大的土地儲備主要是覆蓋一二線城市，以及經(jīng)濟發(fā)達的三線城市和地級市，以保證項目的穩(wěn)定增長。”

從“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”換擋

2013-2015年間，恒大核心業(yè)務(wù)利潤率分別為11%、10.8%、6.6%,其利潤增速滯后于規(guī)模增長。近幾年恒大力在謀求從由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”換擋，高利潤增長的背后，是恒大在城市群之間的均衡布局和通過參與舊改低價拿下一線城市土儲。

恒大通過大力參與舊改布局廣深等一線城市，還有大量未納入土地儲備的舊改等項目，總規(guī)劃建面高達7285萬平米。其中，僅深圳41個舊改項目規(guī)劃建筑面積就達到了2371萬平方米。

除長三角、珠三角和京津冀三大城市群外，恒大在廣大中西部地地區(qū)和東北地區(qū)等區(qū)域也廣泛布局。2017年，恒大約91.1%的土地儲備位于國家批復(fù)或者規(guī)劃的城市群，恒大長三角城市群、長江中游城市群、山東半島城市群及成渝城市群土地儲備較大，均在3000萬平方米以上，土儲占比分別為11.2%、10%、10%和9.7%。

恒大通過廣泛布局分散區(qū)域調(diào)控風險，重點布局城市繞開調(diào)控高壓區(qū)選擇政策相對溫和地區(qū)，如土地儲備較高的貴陽、重慶、沈陽、濟南等地。

多元化布局提升城市人居品質(zhì)

助力城市化進程同時，恒大開始了多元化產(chǎn)業(yè)的布局，力求尋找新的盈利增長點，與地產(chǎn)板塊協(xié)同提升城市人居品質(zhì)。

2017年許家印曾公開表示：“恒大多元化布局一定是選擇前景好的產(chǎn)業(yè)進行探索和實踐。進軍文化旅游業(yè)的原因是隨著老百姓生活水平的不斷提高，旅游的需求會越來越大，旅游產(chǎn)業(yè)既能拉動內(nèi)需，又有廣闊的前景。養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個非常大的產(chǎn)業(yè)。但中國企業(yè)在這方面的探索目前還沒有特別成功的案例。我們認為，越是在沒有成功案例的情況下，越是機遇。”

值得注意的是，多個大體量文旅項目的布局，提振了恒大單項目平均土儲體量。2017年恒大加快文旅業(yè)務(wù)布局，新增的文旅項目多集中在三線城市。

同年8月推出聚集兒童消費的文旅產(chǎn)品—恒大童世界，并全年新增萊陽丁字灣項目、煙臺恒大童世界等逾12個百萬平方米以上的文旅項目，助推了恒大單項目平均土儲體量的增長。克爾瑞預(yù)計未來幾年恒大仍將推出多個百萬甚至千萬平方米的文旅項目，深化其在該板塊的發(fā)展。

從地產(chǎn)到文旅、健康，恒大還預(yù)備用十年時間培育高科技產(chǎn)業(yè)。

許家印說：“恒大進軍高科技產(chǎn)業(yè)，一方面從社會責任的角度，另一方面，從企業(yè)經(jīng)營的角度考慮，我們堅信如果用十年的時間，從科研、到孵化、再到產(chǎn)業(yè)化，一定可以培養(yǎng)出一大批世界領(lǐng)先的前沿科技技術(shù)成果，高科技產(chǎn)業(yè)也將成為恒大龍頭產(chǎn)業(yè)。”

恒大內(nèi)部的奮斗目標是，到2020年底，恒大總資產(chǎn)將達3萬億、年銷售規(guī)模8000億、年利稅1500億且負債率下降到同行中低水平，成為世界百強企業(yè)。