每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

長(zhǎng)期排名全國(guó)土地出讓金前三甲的杭州，終于在“五一”假期之后完成了首輪土地集中出讓。首批集中供地總成交額達(dá)到1178.21億元，已經(jīng)占據(jù)2020年全年土地出讓金的一半，在已完成首批集中土地出讓的12個(gè)城市中排在第一位。

在首批集中供地中搶到“面粉”，意味著今年有希望變成“面包”、換成錢(qián)。在這樣的邏輯下，杭州本次成交的57宗地中有41宗達(dá)到了封頂溢價(jià)并啟動(dòng)“競(jìng)自持”，最終自持總面積飆升到66萬(wàn)平方米，自持率最高的地塊高達(dá)40%。

由于溢價(jià)率得到限制，自持比例就成為杭州地市熱度的另一項(xiàng)參考依據(jù)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，杭州2018-2020年土拍平均自持比例分別為3.5%、1.6%、1.6%；同時(shí)本次集中出讓總體自持率9.2%也與2017年的歷史峰值10.6%相差無(wú)幾。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“杭州市場(chǎng)的升溫存在兩方面的影響，一是從市場(chǎng)層面來(lái)看，杭州一二手房交易在量?jī)r(jià)上都有支撐，因此購(gòu)房都存在升值空間；整個(gè)長(zhǎng)三角除了上海，基本上就是像杭州、南京、蘇州這些核心城市更具潛力，長(zhǎng)期投資價(jià)值比較突出。”

“二是從企業(yè)層面來(lái)看，以往在杭州高價(jià)拿地的，基本上是深耕杭州的企業(yè)，如濱江、融創(chuàng)等。從近兩年來(lái)看，前期所拿土儲(chǔ)已大部分得到去化，所以當(dāng)前這些房企也有補(bǔ)充土儲(chǔ)的訴求。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，本輪是年度首次集中供地，此時(shí)拿地在年末的時(shí)候基本能產(chǎn)生回流，所以這是杭州土地市場(chǎng)熱的原因。”

杭州夜景 圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

最激烈的戰(zhàn)場(chǎng)竟是臨安

據(jù)初步測(cè)算，5月7-8日的杭州首批土地集中出讓?zhuān)鞒菂^(qū)、錢(qián)塘新區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽(yáng)區(qū)，各自的平均自持比例為13.5%、9%、14.5%、11.3%、14.7%。

而臨安區(qū)的地塊出讓結(jié)果更令人驚訝：11宗地塊中10宗競(jìng)自持，平均自持比例超過(guò)17%。其中，青山湖科技城板塊B5-02-05地塊，以18165元/平方米的樓面價(jià)，刷新臨安地價(jià)紀(jì)錄；城東濱湖新區(qū)地塊自持率40%，更是刷新杭州“雙限”以來(lái)的最高自持紀(jì)錄。

對(duì)于“自持”能否抑制市場(chǎng)熱單獨(dú)，宋紅衛(wèi)認(rèn)為：“如果說(shuō)是過(guò)度打壓新房?jī)r(jià)格，對(duì)二手房市場(chǎng)放松監(jiān)管的話(huà)，其實(shí)會(huì)造成二手房市場(chǎng)熱點(diǎn)上升，而且也不排除有的企業(yè)可能會(huì)直接把整個(gè)新房整體收購(gòu)，然后在二手房市場(chǎng)上進(jìn)行銷(xiāo)售，以規(guī)避新房市場(chǎng)的限制。競(jìng)自持是直接增加企業(yè)的拿地成本，拉長(zhǎng)了資金回流時(shí)間，對(duì)現(xiàn)金流造成壓力。但從整個(gè)項(xiàng)目角度來(lái)看，企業(yè)會(huì)在自持和可售部分做平衡，所以說(shuō)競(jìng)自持競(jìng)代建也有變相推高房?jī)r(jià)的嫌疑。”

對(duì)于近日“集中土拍后二手房東撤銷(xiāo)掛牌待價(jià)而沽”的市場(chǎng)傳言，杭州鏈家一位工作人員李健告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“該賣(mài)的還在賣(mài)，沒(méi)有傳說(shuō)的那么夸張，近幾個(gè)月交易量比較穩(wěn)定，沒(méi)有太大波動(dòng)。但是價(jià)格還是漲了不少，一批（限售政策前的）次新房，現(xiàn)在掛牌價(jià)都比買(mǎi)的時(shí)候翻了一番，還有不少單價(jià)4萬(wàn)多入手，10萬(wàn)賣(mài)出的。”

近一年臨安新房?jī)r(jià)格走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客

特別是2017年剛剛撤市設(shè)區(qū)并入杭州市的臨安，成為近年來(lái)的一大熱門(mén)區(qū)域。

在臨安地區(qū)從事二手房交易多年的章曉鳳告訴記者，“我們臨安的產(chǎn)業(yè)還是比不上杭州主城區(qū)，外來(lái)人口數(shù)量比較低，臨安從2016年到現(xiàn)在人口增加并不多，很多人來(lái)買(mǎi)房最多做個(gè)跳板，買(mǎi)不到的主城區(qū)房子的年輕人才到比較偏的青山湖來(lái)，現(xiàn)在青山湖未來(lái)科技城的房?jī)r(jià)實(shí)際上已經(jīng)超過(guò)臨安主城區(qū)的房?jī)r(jià)了。”

“最近臨安漲的特別兇。不怕遠(yuǎn)就買(mǎi)臨安青山湖，未來(lái)科技城一片漲得快。”李健強(qiáng)烈推薦。

據(jù)鏈家平臺(tái)顯示，臨安區(qū)青山湖科技城在售1455套二手房，一周內(nèi)帶看次數(shù)5-17次不等，房?jī)r(jià)在1.9萬(wàn)-2.6萬(wàn)元/平方米，大幅超出了更為成熟的臨安老城區(qū)的二手房?jī)r(jià)格。

而這波漲勢(shì)仍然在繼續(xù)。“大家都預(yù)期要漲到三萬(wàn)，但是臨安的產(chǎn)業(yè)和人口并不能支撐這個(gè)房?jī)r(jià)，今后出手很可能很長(zhǎng)一段時(shí)間有價(jià)無(wú)市。”章曉鳳提醒。

如何破解“薄利”痛點(diǎn)

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，民營(yíng)房企在本次杭州集中出讓中摘地占比達(dá)到89%，在堅(jiān)守最低利潤(rùn)的前提下，果斷出手流動(dòng)性較高、去化速度較快的區(qū)域和地塊。但最終“面包”利潤(rùn)幾何，行業(yè)人士都認(rèn)為“壓力山大”。

濱江聯(lián)合融信摘得位于錢(qián)江新區(qū)的兩宗四堡七堡單元純住宅地塊，在杭州新房限價(jià)之下，總價(jià)128億元，同時(shí)自持比例達(dá)17%。

5月14日，濱江集團(tuán)2020年度業(yè)績(jī)網(wǎng)上說(shuō)明會(huì)上，有投資者詢(xún)問(wèn)濱江集團(tuán)拍下的幾塊地凈利潤(rùn)能有幾個(gè)點(diǎn)？董事長(zhǎng)戚金興回復(fù)稱(chēng)：努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。

從登記信息來(lái)看，基本上所有地塊的參拍都有濱江的身影，如果深耕杭州數(shù)十年的濱江也不得不接受“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)實(shí)，去“努力爭(zhēng)取”1%-2%凈利潤(rùn)，那么行業(yè)整體的利潤(rùn)水平不言而喻。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向?yàn)I江集團(tuán)求證時(shí)獲知，此前“1%-2%凈利潤(rùn)”的說(shuō)法，其實(shí)是包含了自持部分的面積的，如果按照行業(yè)普遍的算法將自持部分作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)長(zhǎng)期持有，那么剔除后的凈利潤(rùn)大約在7%-8%左右。

中指研究院浙江分院總經(jīng)理丁曉表示，集中供地之后，房企（頭部房企/國(guó)企）拿地格局高度集中，地方龍頭企業(yè)深耕勢(shì)力開(kāi)始擴(kuò)大。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正從依靠人口紅利轉(zhuǎn)向依靠制度紅利，在傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)收益減少的情況下，不少頭部房企都開(kāi)始積極借助規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展“戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)”。

也正是看到了在熱點(diǎn)城市住宅開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)“天花板”，濱江近年來(lái)開(kāi)始“兩條腿走路”，一方面繼續(xù)參與公開(kāi)市場(chǎng)拿地，另一方面則轉(zhuǎn)向利潤(rùn)更高的非住宅項(xiàng)目和“二手地”合作開(kāi)發(fā)。

“在杭州和其他核心熱點(diǎn)城市，房企確實(shí)面臨著利潤(rùn)薄的問(wèn)題，但從這些高價(jià)拿地的企業(yè)來(lái)看，其戰(zhàn)略著眼點(diǎn)并不在于短期內(nèi)的盈利，而是通過(guò)深耕保持區(qū)域內(nèi)的市占率、品牌及產(chǎn)品影響力。”

宋紅衛(wèi)指出，從持續(xù)性來(lái)看，房企只有拿地才能夠持續(xù)地開(kāi)發(fā)，在市場(chǎng)上輸出品牌和產(chǎn)品。所以說(shuō)這一輪高價(jià)拿地對(duì)企業(yè)造成利潤(rùn)低是一個(gè)普遍的特征，不排除個(gè)別企業(yè)高地價(jià)的項(xiàng)目可能還面臨虧損的情況。因此這并不是從單一項(xiàng)目考慮，也不是從單一年份考慮的，而是企業(yè)對(duì)杭州甚至一個(gè)浙江的長(zhǎng)期戰(zhàn)略布局，所以哪怕虧損也必須要拿。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)