每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

?“大家都擔心房子違規(guī)，以后被拆，不敢買”。

昆明滇池邊，前有1.99億樓王只剩一堆建筑垃圾《1.99億樓王只剩建筑垃圾 昆明滇池違建繼續(xù)強力拆除》，又有綠地、寶能、金地等一大批知名開發(fā)商的項目正“瑟瑟發(fā)抖”。

繼滇池東岸、南岸5大板塊開啟規(guī)劃調(diào)整前期工作后，昆明市日前又發(fā)布了滇池西岸、北岸的規(guī)劃編制采買公告，計劃對環(huán)滇區(qū)域9大板塊，約7萬畝土地進行規(guī)劃調(diào)整，從規(guī)劃源頭對“環(huán)湖開發(fā)”、“貼線開發(fā)”進行整改。

環(huán)滇開發(fā)再踩剎車！

7萬畝地要改規(guī)劃

8月18日，昆明市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布關(guān)于《環(huán)滇池臨湖區(qū)域西岸及北岸段控規(guī)梳理》規(guī)劃編制專項資金購買服務(wù)的計劃，擬出資196萬元，選擇相關(guān)單位梳理及編制滇池西岸和北岸區(qū)域規(guī)劃。主要涉及4大板塊，包括滇池西岸?？谄瑓^(qū)、滇池西岸北段片區(qū)、草海片區(qū)、度假區(qū)海埂片區(qū)等4大板塊，總面積約2187公頃（約3.28萬畝），其中建設(shè)用地面積約1875公頃。

根據(jù)購買計劃，承接方需完成7大工作內(nèi)容，包括梳理臨滇池區(qū)域控制性詳細規(guī)劃，結(jié)合環(huán)滇池生態(tài)功能建設(shè)要求，完成拆、改、留分析底圖。

早在7月29日、8月6日，昆明市就連發(fā)了多條關(guān)于滇池流域規(guī)劃編制的招標公告，計劃對滇池三個半島、斗南、度假區(qū)大漁片區(qū)、晉寧古滇、晉寧大灣區(qū)共5大板塊進行規(guī)劃調(diào)整，范圍共2533公頃。

加上這次采買計劃，滇池沿岸9大板塊約4720公頃（約70800畝）都要進行規(guī)劃調(diào)整，基本囊括了滇池流域大部分區(qū)域。

事實上，今年5月24日，昆明市自然資源和規(guī)劃局就曾發(fā)布一份“關(guān)于暫停滇池周邊部分地塊審批的通知”，稱根據(jù)中央環(huán)保督察組反饋意見，為避免滇池周邊“貼線開發(fā)”現(xiàn)象繼續(xù)蔓延，對滇池周邊部分地塊暫停辦理審批事項通知。

“一個大型房地產(chǎn)項目”

值得一提的是，即將進行規(guī)劃調(diào)整的草海、度假區(qū)海埂、古滇等片區(qū)均是近年來昆明房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。

特別是作為滇池重要組成部分的草海片區(qū)，近幾年“崛起”迅猛，重塑了昆明“富人區(qū)”版圖，從2015年至今先后開發(fā)建設(shè)地塊已達42個，占地2463畝，建筑面積475.9萬平方米。

尤以草海5號地塊為甚，堪稱“一個大型房地產(chǎn)項目”，地塊內(nèi)數(shù)個項目同時開工建設(shè)，總面積達90萬平方米，其中40萬平方米是解決5號地塊5000多名原住民的居住問題。而如果剩余兩個項目也全部建成，25公里的草海岸線房地產(chǎn)開發(fā)就將實現(xiàn)沿湖“全覆蓋”。

具體來看，據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，2013年，綠地以高達1.1萬元/平方米的樓面價在草海片區(qū)拿地，也就是如今的綠地·海珀瀾庭；2018年，草海片區(qū)推出面積約1291畝土地，被金地、中鐵諾德等拆分拿下，即如今的中鐵諾德山海春風、金地·云海一號；2019年11月，寶能斥資55.45億元斬獲約596畝地塊，最高樓面價15922元/平方米，刷新昆明樓面價紀錄，即寶能·滇池九璽。

環(huán)滇某項目懸掛的標語 每經(jīng)記者 陳利 攝

不過，這些曾經(jīng)“寸土必爭”、“寸步不讓”的項目現(xiàn)在有可能面臨調(diào)規(guī)整改。

根據(jù)2015年11月17日，昆明市人民政府發(fā)布的《關(guān)于滇池分級保護范圍劃定方案的公告》，對滇池一、二、三級保護區(qū)具體范圍、環(huán)湖路和滇池面山界線進行了詳細規(guī)定。

其中，一級保護區(qū)指滇池水域及保護界樁向外水平延伸100米以內(nèi)的區(qū)域，但保護界樁在環(huán)湖路（不含水體上的橋梁）以外的，以環(huán)湖路以內(nèi)的路緣線為界。疑似一級保護線內(nèi)非滇池保護項目除之前被中央環(huán)保督查組點名的諾仕達古滇名城水軍府、精品濕地相關(guān)設(shè)施、古滇大碼頭外，還包括培星東岸高爾夫球場、高海路龍門段臨湖別墅群、濱湖半島臨湖別墅群。

滇池二級保護區(qū)指一級保護區(qū)以外至滇池面山以內(nèi)城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的禁止建設(shè)區(qū)和限制建設(shè)區(qū)，及主要入湖河道兩側(cè)沿地表向外水平延伸50米以內(nèi)區(qū)域。包括諾仕達古滇名城長腰山別墅群、未來城五漁邨建筑群。

三級保護區(qū)，指一、二級保護區(qū)以外，滇池流域分水嶺以內(nèi)的區(qū)域。疑似三級保護區(qū)內(nèi)“貼線建設(shè)”的項目（對滇池三級保護區(qū)內(nèi)“貼線建設(shè)”的項目，一律依法依規(guī)嚴格控制，堅決削減總量，降低開發(fā)強度）。包括草海片區(qū)昆明文旅城、綠地海珀瀾庭、金地云海一號、中鐵諾德山海春風、寶能滇池九璽、華夏瀾臺府等以及東岸片區(qū)云南城投山海灣、山海薈、藍光中國花田國際度假區(qū)和大漁片區(qū)的錦藝滇池湖岸、北大資源紫境府、佳兆業(yè)藍楹灣、綠地滇池國際健康城、海倫堡滇池府等。

需要指出的是，今年5月藍光中國花田國際度假區(qū)被群眾投訴涉違反《滇池保護條例》，昆明市呈貢區(qū)水務(wù)局受理投訴后進行回復(fù)，表示此項舉報“部分屬實”。

“大家都在等”

如今，被混凝土填滿的長腰山、滇池面山的二級保護區(qū)正在努力恢復(fù)生態(tài)。

根據(jù)8月12日昆明滇池管理局發(fā)布的《晉寧區(qū)長腰山滇池二級保護區(qū)生態(tài)環(huán)境督察整改工作組方案》執(zhí)行情況公告，長腰山滇池二級保護區(qū)以內(nèi)的古滇名城·湖景林苑A區(qū)、B區(qū)共有542套房完成整改，收回注銷商品房購銷合同備案號321套，已收回注銷不動產(chǎn)權(quán)證證號282套。

其中，湖景林苑B區(qū)二期47棟144套建筑2021年5月11日全部完成整改，并于2021年6月4日完成植樹綠化。

湖景林苑B區(qū)一期(望海居)36棟(套)建筑2021年6月8日全部完成整改，該區(qū)域完成商品房購銷合同網(wǎng)備注銷11套，完成不動產(chǎn)權(quán)證注銷7套。

湖景林苑A區(qū)一期(觀瀾島、白鷺洲)和湖景林苑B區(qū)一期(林語曦)共131棟(362套)平穩(wěn)有序完成整改，完成商品房購銷合同網(wǎng)備注銷310套；完成不動產(chǎn)權(quán)證注銷275套。

滇池龍門別墅群已經(jīng)進入拆除階段。

至于草海片區(qū)被指“貼線開發(fā)”的項目，此前7月記者在走訪時，寶能·滇池九璽、金地·云海壹號等項目尚處于正常修建與銷售中，記者日前了解到的最新信息也依舊是“正常銷售中”。

而涉及到兩個疑似“貼線開發(fā)”項目的融創(chuàng)，目前則處于停工整改階段，暫未對外進行銷售。一位接近云南融創(chuàng)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“現(xiàn)在政府的具體整改方案還沒出來，大家都在等。”

環(huán)滇房價“大跳水”

持續(xù)的環(huán)保整治也讓曾經(jīng)堅挺的環(huán)滇區(qū)域房價迎來了一波“跳水”，古滇名城項目首當其沖。

日前，古滇名城推出春風小院一期特價洋房，原價13000元/平方米，現(xiàn)價只要8300元/平方米，單價直降4700元/平方米，降幅約36%。據(jù)了解，古滇名城本次共推出約100套特價房源，戶型125-126平方米，要求全款支付。

“長腰山整改事件后，古滇名城的房子沒人敢買，開發(fā)商只能降價，希望快速回籠資金。”昆明德祐一門店中介張敏（化名）告訴記者，我們也向很多客戶推過，但“大家都擔心房子違規(guī)，以后被拆，不敢買”。

據(jù)張敏透露，為快速回款，早在今年7月，諾仕達集團在呈貢新區(qū)開發(fā)的七彩云南第壹城就開始了大促銷，“以前最高能賣到1萬元/平方米的公寓，特價僅4800元/平方米起，相當于半價。”

不僅是古滇名城，滇池沿岸多個項目均出現(xiàn)了降價。如滇池東岸位于呈貢斗南片區(qū)的綠地海之城，高層正常售價約12000元/平方米，按揭一口價9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，單價足足降了3000-3500元/平方米。

事實上，目前整個滇池板塊的成交均價都出現(xiàn)了下滑。據(jù)昆明克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月昆明草海片區(qū)、滇池海埂片區(qū)、滇池會展、斗南、大漁片區(qū)新房成交價環(huán)比6月均呈下降趨勢，且降幅不小。

具體來看，西山區(qū)滇池板塊7月成交均價18930元/平方米，環(huán)比下跌20.94%；呈貢大漁片區(qū)成交均價13098元/平方米，環(huán)比下跌0.89%；會展中心板塊成交均價17853元/平方米，環(huán)比下跌9.23%。

“受今年滇池環(huán)保整治以及金融政策不斷收緊影響，昆明今年整體樓市不理想，房企資金壓力普遍比較大。”一頭部房企云南區(qū)域相關(guān)負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，為完成全年業(yè)績，目前昆明很多房企已從第三季度開始沖刺，“預(yù)計此后除了環(huán)滇項目外，還會有更多項目推出優(yōu)惠措施”。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝