每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

物業(yè)行業(yè)的新一輪洗牌正在加速。

從開年之初合景悠活“蛇吞象”收購雪松智聯(lián)，到2月份碧桂園服務以54.32億元收購藍光嘉寶，開啟了今年物業(yè)行業(yè)的并購熱潮。截至目前，今年物業(yè)行業(yè)的并購交易已達到64宗，交易總額約333億元。雖然并購交易數(shù)量不及2020全年的100宗，但總額卻大幅增長并超過去年的200%。

值得注意的是，物業(yè)行業(yè)的關注熱點已從2020年的“房企分拆物業(yè)上市”轉到了2021年的“房企出售旗下物業(yè)”，因為今年物業(yè)收并購加速的邏輯離不開房企面臨的現(xiàn)金流困境。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經理牛曉娟表示，作為優(yōu)質資產的物業(yè)企業(yè)，是當下房企短時間獲得資金的最好手段，忍痛割愛出售旗下物業(yè)服務企業(yè)，也成為處于困境中房企的無奈之舉。

并購總額已超去年兩倍

當房企融資被“三道紅線”勒上緊箍咒后，可提供持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)資產，正成為房企回籠資產、降低負債和市場風險的重要依仗之一。

今年2月，碧桂園服務宣布以54.32億元的價格收購藍光嘉寶服務，揭開了房企“甩賣”物業(yè)的序幕。而彼時，藍光嘉寶服務的母公司藍光發(fā)展已深陷資金困境。

9月20日，富力地產公告稱，大股東李思廉和張力擬向上市公司提供80億港元的資金支持，以應對短期內到期的債務。幾乎同一時間，碧桂園服務公告稱與李思廉和張力持股93%的富力物業(yè)簽訂協(xié)議，以最多不超100億元的對價收購富力物業(yè)全資持股的富良環(huán)球，以實現(xiàn)對富力物管和商業(yè)運營服務資產的收購。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

一周后的9月28日，彩生活與碧桂園服務簽訂股權轉讓協(xié)議，擬33億元出售鄰里樂（彩生活核心物業(yè)資產）全部已發(fā)行股本，并約定收購代價由后者間接全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港以現(xiàn)金分三期進行支付，分別為23億元、7億元、3億元。

身處債務危機的恒大也在10月傳出消息稱，合生創(chuàng)展擬收購恒大物業(yè)約51%股份，獲恒大物業(yè)控股權，交易金額或超400億港元，而51%的股權收購價可能是200億港元左右。不過該交易在10月20日宣告終止。

進入11月以來，物業(yè)并購繼續(xù)進行。11月1日，融創(chuàng)服務及第一服務發(fā)布聯(lián)合公告，融創(chuàng)服務有意以6.93億元的總價收購第一服務約32.22%的股份；同一天，陽光100新增了一條股權質押：陽光100控股的陽光壹佰物業(yè)被質權給了金科服務；11月8日，融創(chuàng)服務宣布擬以18億元收購融樂時代（融創(chuàng)文旅集團商業(yè)運營板塊的運營管理公司）100%股權。

綜合中指研究院的不完全統(tǒng)計，截至2021年目前，今年物業(yè)行業(yè)內發(fā)生并購交易64宗，涉及并購方34家物業(yè)企業(yè)；交易金額約333億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。其中，僅第一季度公告披露的并購事件就達15宗，披露交易總金額約115億元，超過2020年全年總交易額。

需要注意的是，龐大的資產并購案從來都是巨頭主導的游戲?？v觀今年發(fā)生的64宗購案，包括碧桂園服務、龍湖物業(yè)等頭部物企牢牢占據(jù)著主導地位。

具體來看，從已公開的披露的交易量來看，截至11月1日，碧桂園服務交易總額已近190億元，占總交易金額的近六成；除“聯(lián)姻”嘉寶服務、富良環(huán)球與鄰里樂控股外，碧桂園服務還收購了嘉凱城物業(yè)、港聯(lián)不動產、滿國康潔、城市縱橫以及文津國際等物業(yè)服務，在交易金額、交易宗數(shù)以及并購標的規(guī)模上，碧桂園服務毫無懸念地成為2021年物業(yè)管理行業(yè)當之無愧的“并購王”。

2019年-2021年物業(yè)管理行業(yè)并購情況(截至2021/11/01)

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)、中指研究院整理

地產變局加速物業(yè)并購

復盤今年以來被交易的物業(yè)企業(yè)，大多有一個共同點：其母公司因資金問題陷入債務旋渦，亟需現(xiàn)金周轉來減輕償債壓力。

以富力地產為例，根據(jù)其半年報披露，截至2021年6月末，富力地產剔除預收賬款后的資產負債率為74.9%，凈負債率為123%，現(xiàn)金短債比約為0.55，“三道紅線”全部踩中。這也意味著，富力在融資方面將受到限制，直接拉響了富力地產的財務警鐘。而今年上半年公司短期借款519億元，但現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有128億元，存在390億元的資金缺口。

此外，作為今年第9家債券違約的房企當代置業(yè)，10月26日，當代置業(yè)發(fā)布公告稱，因受到房地產行業(yè)環(huán)境以及公司最近面臨的疫情等多種不利因素影響，導致公司遭遇了預計之外的流動性問題，未能按時償還于10月25日到期的美元票據(jù)，當日當代置業(yè)股份及債權證券暫停買賣，直至其旗下第一服務控股被融創(chuàng)服務收購。

與富力地產、當代置業(yè)的情形相似，藍光發(fā)展、億達中國出售物業(yè)板塊的背景均為遭遇流動性危機。在出售物業(yè)板塊之前，藍光發(fā)展已處于入不敷出的窘境，總負債高達2119億元。

如今物業(yè)板塊屢屢淪為房企套現(xiàn)的“棋子”，很大程度上是因為近兩年物業(yè)價值被發(fā)現(xiàn)，物業(yè)股估值飆升，成為收并購市場的“香餑餑”。如2020年底，張力和李思廉將富力物業(yè)從富力地產剝離出來時僅花了3億元，不到一年幾經轉手，價格已升至百億元，上漲30余倍。

2020-2021年物業(yè)百強企業(yè)、TOP10企業(yè)市場份額

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

“大型物企還具有充沛的資金，足以繼續(xù)支撐今后的高強度收并購行動。”牛曉娟分析認為，百強物企TOP10截至去年底的市場份額僅10%左右，遠未達到行業(yè)壟斷的天花板。即使是并購巨頭碧桂園服務在完成一系列收并購以后，預計到今年底的市場份額也不足4%。頭部物業(yè)企業(yè)的市場占有率，“出于戰(zhàn)略發(fā)展的需要，企業(yè)也永遠不會停下擴張的步伐，收并購依然是企業(yè)直接快速獲得交付面積的有效途徑”。

牛曉娟同時指出，未來企業(yè)間的收并購行為將越發(fā)謹慎理性，隨著市場上出售標的的增多，主動權逐漸由賣方市場轉向買方市場。“伴隨著以越秀服務、京城佳業(yè)等為代表的地方國企不斷在資本市場嶄露頭角，今后也可能會迎來一波屬于國企間的重組或并購潮”。

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網-500984377