每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

在行業(yè)集體面臨轉(zhuǎn)型陣痛的當(dāng)下，“公建物業(yè)第一股”新大正（SZ002968，股價9.77元，市值22.11億元）也未能幸免。

新大正2024年度報告顯示，公司多個財務(wù)指標出現(xiàn)了明顯下滑：營業(yè)收入約33.87億元，同比增長8.32%；歸母凈利潤約1.14億元，同比下降28.95%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益凈利潤約1.07億元，同比下降22.79%。

在日前舉行的新大正2024年度網(wǎng)上業(yè)績說明會上，財務(wù)負責(zé)人兼首席財務(wù)官楊譚解釋稱，2024年，受整體宏觀經(jīng)濟影響，物業(yè)行業(yè)從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，市場競爭加劇。公司在實現(xiàn)營收持續(xù)穩(wěn)定增長的情況下，受社保及社平工資增長、主動退出低質(zhì)效項目、公司體系重構(gòu)與城市合伙人計劃等影響，利潤階段性承壓。

凈利潤階段性承壓

這是新大正連續(xù)第二年凈利潤下降。

根據(jù)年報，2024年新大正實現(xiàn)歸母凈利潤約1.14億元，較上年同期的1.60億元下降28.95%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤1.07億元，較上年同期的1.40億元下降22.79%。

而2023年，上述兩項指標同比分別下降13.83%、14.13%。

尤其是在第四季度，公司利潤出現(xiàn)了斷崖式下跌，成為拖累公司業(yè)績的關(guān)鍵節(jié)點。2024年第四季度，新大正實現(xiàn)營業(yè)總收入8.10億元，同比下降2.90%，環(huán)比下降4.86%；歸母凈利潤674.49萬元，同比下降80.11%，環(huán)比下降73.29%。

2025年這一情況尚未得到改善。今年第一季度，公司營業(yè)收入為7.42億元，同比下降14.3%；歸母凈利潤為3382萬元，同比下降14.2%。

受人工成本上漲及低質(zhì)項目退出影響的還有毛利率。2024年，新大正毛利率進一步下降1.15個百分點至11.63%。而據(jù)中物智庫監(jiān)測，2024年59家上市物企平均毛利率為18.97%。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察，自2019年上市以來，新大正毛利率一直處于下滑通道，從2020年的最高點21.42%降到2024年的11.63%，4年時間毛利率下滑近10個百分點。

作為獨立第三方物企，新大正有基礎(chǔ)物業(yè)、城市服務(wù)和創(chuàng)新服務(wù)三大業(yè)務(wù)版圖?，F(xiàn)階段公司85%以上收入來源于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，主要是為包括航空物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、公共物業(yè)、醫(yī)養(yǎng)物業(yè)、商住物業(yè)等公建業(yè)態(tài)提供“四保一服”。

而從新大正核心客戶構(gòu)成來看，來自公建和政府的比例達到了60%，雖然該部分業(yè)態(tài)具有抗周期的優(yōu)勢，但2024年政府項目續(xù)簽單價同比下降了5%～10%，導(dǎo)致該部分毛利率出現(xiàn)下滑，僅為10.81%；創(chuàng)新服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率2024年同樣出現(xiàn)了下滑，為31.26%，但其營收占比僅約3.5%；城市更新、資產(chǎn)管理、市政環(huán)衛(wèi)、社區(qū)治理等城市服務(wù)產(chǎn)品，則是新大正2024年營收增長最快的業(yè)務(wù)，為約2.89億元，同比增長9.87%。

“近年來，受到市場競爭加劇、成本上升、業(yè)主消費意愿下降等因素影響，物業(yè)行業(yè)增值服務(wù)毛利率普遍呈現(xiàn)下滑趨勢。”新大正董事會秘書翁家林在業(yè)績會上表示，未來公司將著力推動增值業(yè)務(wù)管理與配套激勵體系，強化科技賦能，激發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展活力，進一步提升增值服務(wù)規(guī)模和盈利能力。

在年報中，新大正也表示，根據(jù)行業(yè)的發(fā)展趨勢，結(jié)合公司在公建領(lǐng)域積聚的經(jīng)驗與優(yōu)勢，在中長期規(guī)劃中，城市服務(wù)將作為公司新興增長極，成為收入、利潤的主要來源之一。

增長的應(yīng)收賬款

截至2024年底，新大正應(yīng)收賬款為7.66億元，而2022年、2023年分別為4.81億元、6.9億元。近三年應(yīng)收賬款/營業(yè)收入比值持續(xù)增長，分別為18.52%、22.05%、22.61%。

報告期內(nèi)，新大正完成新簽合同金額為18.76億元，同比增速為20.35%；而同期飽和年化收入同比增速12.6%，兩者相互背離，這也意味著公司2024年拓展低價中標成普遍現(xiàn)象。

對此，新大正在2024年初就表示，隨著市場參與者顯著增加，競爭白熱化下低價策略成為常態(tài)，加上部分地區(qū)推行最低價招標政策，使公司的新市場拓展及存量項目續(xù)約價格下降。

值得注意的是，相較于此前，新大正并未在2024年報中披露其具體在管項目情況，僅表示實現(xiàn)了自2020年啟動的全國化拓展的核心戰(zhàn)略目標，已完成16個重點城市公司的戰(zhàn)略布局，區(qū)域市場深耕能力顯著增強，業(yè)務(wù)范圍覆蓋全國百余座主要城市。

不過，大本營重慶依然是新大正業(yè)務(wù)主要布局地區(qū)，約11.64億元收入來源于重慶，占總收入的34.36%，同比增長6.41%；其次為四川、廣東、云南、北京、江蘇，2024年分別實現(xiàn)收入2.84億元、2.49億元、2.17億元、2.07億元、1.75億元，占總收入的比重均高于5%，其中來自廣東的收入同比增長30.47%。

“現(xiàn)階段，重點中心城市公司團隊搭建完成，大部分重點城市形成了一定的業(yè)務(wù)規(guī)模，具備獨立自主發(fā)展的能力，為下階段全國化深耕細作奠定了堅實的基礎(chǔ)。”新大正表示。

事實上，新大正能快速完成其全國化目標，一定程度上有賴于其城市合伙人制度。

2022年，新大正制定了城市合伙人制度，并在部分城市推廣施行；2023年初步落地基于項目合伙人模式的運營體系，并推動試點多個項目合伙人項目；2024年升級更新城市合伙人制度，擴大項目合伙人試點至150個項目，覆蓋所有業(yè)態(tài)和所有業(yè)務(wù)單元。

“項目層面基于試點的實踐經(jīng)驗和效果，將在2025年更大范圍內(nèi)推廣，以進一步激發(fā)項目經(jīng)營活力，實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展。”楊譚指出。

但另一方面，城市合伙人模式背后隱藏著股權(quán)讓渡、管理權(quán)分潤、團隊搭建補貼等多重成本，在2024年新大正同比增長13.61%至1.96億元的管理費用中，其主要原因之一就是城市合伙人制度。

每經(jīng)記者注意到，就在年報發(fā)布同日，新大正還發(fā)布了一份股權(quán)回購計劃。根據(jù)公告，新大正擬使用總額不低于1000萬元、不超過2000萬元的自有資金，以集中競價交易方式回購部分公司發(fā)行的普通股（A股）股票，用于后續(xù)實施員工持股計劃或股權(quán)激勵。

新大正表示，2025年度，公司將圍繞四大戰(zhàn)略推進工作：深挖客戶需求打造卓越產(chǎn)品，多維管控降低成本，重塑經(jīng)營管理模式推動數(shù)字化轉(zhuǎn)型，內(nèi)外協(xié)同提升經(jīng)營績效，努力實現(xiàn)公司的高質(zhì)量發(fā)展。

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