每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

一邊是內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊底價成交，一邊是內(nèi)中環(huán)地塊再現(xiàn)高溢價率。

在5月9日上海2025年第四批次土拍中，刷新板塊單價紀錄的楊浦區(qū)N090602單元L4-02地塊（即東外灘地塊），與底價成交的虹口區(qū)C080101單元hk196-08、hk196-06地塊（即北外灘地塊），呈現(xiàn)了明顯的冷熱不均，地理位置稍遜的東外灘地塊反而表現(xiàn)更強勢。

“這兩個地方，明顯北外灘地段更好，我會考慮買這里，醫(yī)院、商業(yè)、交通等配套都不錯。東外灘地塊交通不方便，旁邊軍工路和復(fù)興島的開發(fā)前景都不確定?！?月14日，近期正在四處看房的金瑜（化名）通過微信對《每日經(jīng)濟新聞》記者表達了自己的偏好。

為何買房人更中意的北外灘地塊，在土拍中卻不及東外灘地塊搶手？帶著這個問題，每經(jīng)記者實地走訪了地塊所在的兩大區(qū)域。

地段比拼：配套完善VS交通仍不便 

公開信息顯示，此次土拍中的北外灘地塊分為1幅住宅地塊和1幅商業(yè)、文化地塊（即），其中的純住宅地塊建設(shè)用地面積3707.57平方米，規(guī)劃建筑面積22987平方米（含800平方米商業(yè)），容積率6.2。

每經(jīng)記者在實地走訪中發(fā)現(xiàn)，北外灘地塊地理位置極佳，距離外白渡橋和外灘景區(qū)僅1.2公里，向南沿吳淞路步行約20分鐘可達。公共交通也十分便利，與地鐵10號線四川北路站直線距離僅300米。傳統(tǒng)的四川北路商業(yè)街與之相鄰，濱港商業(yè)中心、今潮8弄、利通廣場、壹豐廣場等商業(yè)配套完善，項目東面即上海市第一人民醫(yī)院（北院）。

該組合地塊中的住宅用地起始樓面價也高達87997元/平方米，但最終在土拍中遇冷，由北外灘集團底價獲得。

再看刷新板塊單價紀錄的東外灘地塊，位于楊浦濱江南段位置，出讓面積21150.46平方米，規(guī)劃建面52876.15平方米，容積率2.5。每經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，該地塊周邊城市界面并不理想，附近部分房屋拆遷仍未完成。 

 楊浦區(qū)N090602單元L4-02地塊 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

交通方面，距離最近的軌交12號線愛國路站約750米；商業(yè)配套目前仍依賴楊樹浦路的上海國際時尚中心，而這一購物中心定位城市奧特萊斯，與日常生活所需商業(yè)并不匹配。

“北外灘的前景概念比東外灘強太多了，如果最終備案價差距不大，我選北外灘?！绷硪晃粶?zhǔn)買房人章瀾（化名）通過微信告訴每經(jīng)記者。

但即便如此，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，東外灘地塊還是吸引了招商蛇口、中國金茂、華潤置地、中海地產(chǎn)、保利置業(yè)共5家競買人，經(jīng)過72輪競價，最終由保利置業(yè)以總價42.41億元競得，溢價率26.30%，成交樓面價80199元/平方米。

對于兩幅地塊的冷熱不均，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦通過微信對每經(jīng)記者解釋說：“虹口北外灘地塊的住宅部分不是重點，主要是商業(yè)開發(fā)?，F(xiàn)在整個虹口比較出彩的商圈非常少，除了瑞虹板塊，其他都是單體商業(yè)熱度稍高，例如白玉蘭廣場、凱德來福士，沒有形成板塊協(xié)同，而四川北路這個傳統(tǒng)的商業(yè)中心也需要重新規(guī)劃換代?！?nbsp;

每經(jīng)記者在現(xiàn)場看到，作為曾經(jīng)的影視取景地，北外灘地塊西面的乍浦路，正在打造結(jié)合歷史建筑保護和影視文化的“醬園弄”特色街區(qū)。

北外灘地塊附近的“醬園弄”特色街區(qū)  每經(jīng)記者 包晶晶 攝

從土地使用權(quán)出讓合同看，受讓人應(yīng)當(dāng)完整自持配套商業(yè)物業(yè)和住宅用地的配套商業(yè)物業(yè)。地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的40%（多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米）。

此外，地塊還有著其他保護、利用和管理要求，包括“乍浦路兩側(cè)風(fēng)貌界面和現(xiàn)存的優(yōu)秀歷史建筑、未定級不可移動文物和風(fēng)貌建筑等，后續(xù)的保護更新應(yīng)保持低層連綿的空間肌理與院落式、進深式的布局特征，同時充分挖掘并尊重地塊內(nèi)宗教建筑、觀演類文化建筑、公寓類建筑較為密集的獨特且富有歷史韻味的城市風(fēng)貌特征等”。

嚴苛的要求下，房企的參拍熱情必然受到影響。 

板塊比拼：即將迎來強有力競爭者VS點狀新盤熱銷

既然北外灘地塊看上去更具優(yōu)勢，為何東外灘地塊更受頭部開發(fā)商追捧？

每經(jīng)記者注意到，北外灘板塊住宅用地供應(yīng)較少，目前周邊在售住宅項目也少。但從土拍情況看，很快會出現(xiàn)強有力的直接競爭者。

2024年11月上海第七批次土拍，華潤置地以51.36億元、溢價率11.97%摘得C080301單元hk191A-03地塊，也是該批次中成交單價最貴的宅地，樓面價約92934元/平方米。該地塊出讓面積1.42萬平方米，容積率3.87，建筑面積5.53萬平方米。

相比之下，華潤置地的項目更有規(guī)模優(yōu)勢，容積率也遠遠低于北外灘地塊。而兩個項目幾乎緊鄰，經(jīng)記者實地測算，從北外灘地塊東步行到華潤置地的項目，只需經(jīng)過一個十字路口，總路程約300米。

也就是說，兩個項目具備幾乎相同的商業(yè)配套和交通條件，但從開發(fā)節(jié)奏看，華潤置地搶占了近5個月的“先機”，加上近段時間華潤中環(huán)置地項目多次開盤售罄、浦東新楊思項目認購率412%的戰(zhàn)績，未來蓄客過程中的吸引力更為明顯，這無疑會給北外灘地塊帶來不小的壓力。

而2024年以來，東外灘板塊的銷售氛圍火熱。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，周邊約700米范圍內(nèi)，中建壹品·外灘源著2024年首開完成去化，二期推出114套房源，均價109000元/平方米，當(dāng)天去化率達90%；合生創(chuàng)展·縵云上海近半年月均去化17套，銷售均價122006元/平方米。

每經(jīng)記者注意到，楊浦濱江南段目前作為上海城市主中心的一部分，在“濱江國際創(chuàng)新帶”的規(guī)劃定位下，未來將重點發(fā)展商務(wù)、文化休閑及生態(tài)居住功能，并大力推進產(chǎn)城融合、職住平衡。 

而在持續(xù)吸引創(chuàng)新人才流入方面，沿江一帶美團、嗶哩嗶哩等大型企業(yè)總部在建，導(dǎo)入優(yōu)勢明顯。不僅如此，5月8日《楊浦區(qū)關(guān)于全球互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)質(zhì)內(nèi)容創(chuàng)作者“優(yōu)享計劃”的實施細則》發(fā)布，符合條件的互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)質(zhì)內(nèi)容創(chuàng)作者在楊浦區(qū)購房可享有住房補貼支持，其中戰(zhàn)略創(chuàng)作人才最高可獲200萬元購房補貼。

盧文曦坦言：“楊浦濱江板塊的土拍明顯延續(xù)了之前的熱度，今年的樓面價和板塊內(nèi)中海地產(chǎn)項目當(dāng)時的樓面價相比還要更高一些?！?/p>

“一方面，中海地產(chǎn)項目開盤售罄給了市場一定的信心，開發(fā)商對板塊內(nèi)的消費能力有信心；另一方面，楊浦濱江板塊的城市界面還是偏老舊，但點狀的新樓盤能熱銷，說明區(qū)域內(nèi)升級換代的需求還是存在，好的產(chǎn)品仍然有吸引力?！北R文曦說。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝