每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

今日（9月16日），佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK，股價(jià)0.180港元，市值16.41億港元，以下簡(jiǎn)稱“佳兆業(yè)”）盤中一度漲超30%，領(lǐng)跑港股內(nèi)房股板塊。截至收盤，股價(jià)漲幅為12.50%。

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就在昨日（9月15日）晚間，佳兆業(yè)發(fā)布重磅公告，宣布其所有境外債務(wù)重組條件已全部達(dá)成，重組方案正式全面生效。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱“每經(jīng)記者”）觀察到，自2021年底陷入流動(dòng)性危機(jī)、在業(yè)內(nèi)素有“不死鳥”之稱的佳兆業(yè)，經(jīng)過(guò)近四年的債務(wù)談判，其境外債務(wù)化解工作已取得顯著成效。

根據(jù)公告，佳兆業(yè)已向合格債權(quán)人發(fā)行總額約133.72億美元的金融工具，并計(jì)劃于今日在新加坡交易所掛牌。此次重組還將實(shí)現(xiàn)一定規(guī)模的債務(wù)削減、債務(wù)展期，并降低新票據(jù)利率。

盡管境外債務(wù)重組取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展對(duì)佳兆業(yè)是利好消息，但其經(jīng)營(yíng)壓力并未出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。今年上半年，佳兆業(yè)營(yíng)收下滑超過(guò)三成，股東應(yīng)占溢利虧損超過(guò)百億元。

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，佳兆業(yè)此次能否真正擺脫危機(jī)、實(shí)現(xiàn)“上岸”，仍待觀察。

9月16日下午，同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)通過(guò)微信向每經(jīng)記者表示，重組方案對(duì)佳兆業(yè)最大的幫助在于，到2027年無(wú)需面臨剛性還本的壓力，只需維持一定規(guī)模的現(xiàn)金流以償還利息，這為企業(yè)積極自救及新業(yè)務(wù)拓展提供了空間。

“在此期間，企業(yè)可以通過(guò)現(xiàn)有項(xiàng)目資產(chǎn)的變現(xiàn)、加速銷售及再投資等舉措，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的良性循環(huán)。然而，這一過(guò)程中仍將面臨市場(chǎng)方面的壓力?！彼渭t衛(wèi)指出。

四年博弈終落地，境外債務(wù)重組全面生效

自2021年底爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)以來(lái)，佳兆業(yè)的境外債務(wù)重組一直是行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

每經(jīng)記者注意到，此次佳兆業(yè)的重組方案耗時(shí)較長(zhǎng)，經(jīng)過(guò)多輪與債權(quán)人協(xié)商及方案優(yōu)化，最終形成了以“債務(wù)豁免+新工具替代”為核心的解決方案。

公告顯示，佳兆業(yè)已按重組計(jì)劃完成關(guān)鍵步驟，向符合條件的債權(quán)人發(fā)行了總額約133.72億美元的金融產(chǎn)品，其中6檔新票據(jù)和8檔強(qiáng)制可換股債券計(jì)劃于今日在新加坡交易所掛牌。

圖片來(lái)源：佳兆業(yè)集團(tuán)公告

根據(jù)重組方案，8檔強(qiáng)制可換股債券總額為68.92億美元，若全部轉(zhuǎn)換，將新增130.16億股股份，占佳兆業(yè)現(xiàn)有股本的185%。

佳兆業(yè)表示，此次重組將直接削減約86億美元的債務(wù)規(guī)模，并將剩余債務(wù)期限平均展期5年。這意味著到2027年底，公司無(wú)需承擔(dān)境外債務(wù)的剛性還本義務(wù)，有效規(guī)避了短期資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

佳兆業(yè)方面指出，此次境外債務(wù)重組方案歷經(jīng)多輪協(xié)商與優(yōu)化，通過(guò)對(duì)原有范圍內(nèi)債務(wù)的全面解除與豁免，以發(fā)行新票據(jù)和強(qiáng)制可換股債券的方式，實(shí)現(xiàn)了債務(wù)結(jié)構(gòu)的根本性優(yōu)化。

在利息負(fù)擔(dān)方面，新票據(jù)的票面利率設(shè)定在5%~6.25%區(qū)間，較佳兆業(yè)歷史境外債務(wù)利率有所下調(diào)。長(zhǎng)期來(lái)看，這將減少利息支出，為盈利修復(fù)創(chuàng)造空間。

值得關(guān)注的是，此次重組生效節(jié)奏快于預(yù)期。今年9月2日，佳兆業(yè)曾披露重組取得“關(guān)鍵性進(jìn)展”，并預(yù)計(jì)生效日期在9月底。但從佳兆業(yè)最新的公告情況看，公司提前半個(gè)月完成了所有流程，這也從側(cè)面反映出佳兆業(yè)與債權(quán)人的溝通較為順利。

在當(dāng)前房企債務(wù)重組普遍面臨協(xié)商周期長(zhǎng)、條款落地難的背景下，佳兆業(yè)的案例或許為其他出險(xiǎn)房企提供了一定參考。但業(yè)內(nèi)人士也指出，不同企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)質(zhì)量存在差異，重組方案難以直接復(fù)制。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓提到，佳兆業(yè)的境外債重組耗時(shí)近四年才完成，這也從側(cè)面反映了公司與債權(quán)人之間長(zhǎng)期的博弈態(tài)勢(shì)?！皩?duì)佳兆業(yè)而言，過(guò)往處于相對(duì)弱勢(shì)的一方，一方面是因?yàn)楣竟蓛r(jià)長(zhǎng)期低迷，即便債轉(zhuǎn)股，債權(quán)人也會(huì)有所顧忌；另一方面則是企業(yè)資產(chǎn)處置不及預(yù)期，這在一定程度上也影響了債務(wù)重組的進(jìn)程?！?/p>

百億元虧損+資產(chǎn)流拍，“上岸”之路仍面臨考驗(yàn)

盡管境外債務(wù)重組取得突破性進(jìn)展，但佳兆業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)壓力并未因此消散。

8月28日，佳兆業(yè)發(fā)布的2025年中期業(yè)績(jī)公告顯示，報(bào)告期內(nèi)營(yíng)收和利潤(rùn)均面臨較大壓力。

中報(bào)顯示，今年上半年，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約37.01億元，同比減少31.8%；公司股東應(yīng)占溢利虧損約100.3億元，同比下滑10.04%。

圖片來(lái)源：佳兆業(yè)集團(tuán)2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告

每經(jīng)記者注意到，這已是佳兆業(yè)連續(xù)多個(gè)季度出現(xiàn)營(yíng)收下滑和虧損擴(kuò)大的情況。

對(duì)于業(yè)績(jī)下滑的原因，佳兆業(yè)在公告中解釋稱，主要受兩方面因素影響：一是物業(yè)交付規(guī)模減小，導(dǎo)致已確認(rèn)銷售收入下降；二是部分物業(yè)項(xiàng)目因市場(chǎng)行情變化計(jì)提減值撥備，進(jìn)一步侵蝕利潤(rùn)。

銷售與交付數(shù)據(jù)同樣反映出經(jīng)營(yíng)端的乏力。今年上半年，佳兆業(yè)連同合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司錄得合約銷售額約20.03億元，已售總建筑面積17.13萬(wàn)平方米，銷售規(guī)模仍處于行業(yè)低位。

在交付方面，佳兆業(yè)雖在深圳、廣州、重慶等多地完成12個(gè)項(xiàng)目、5076套房源的交付，實(shí)現(xiàn)了“保交樓”的部分目標(biāo)，但交付項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)有限，未能有效覆蓋虧損。

與此同時(shí)，佳兆業(yè)的資產(chǎn)處置也遇到阻礙。

8月14日，佳兆業(yè)廣州“南天匯”項(xiàng)目部分資產(chǎn)（海珠區(qū)洛溪大橋附近土地使用權(quán)，總建筑面積6.4萬(wàn)余平方米）在阿里資產(chǎn)平臺(tái)拍賣，評(píng)估價(jià)38.9億元，起拍價(jià)27.23億元（為評(píng)估價(jià)的七折），因無(wú)人出價(jià)于8月15日流拍。

該資產(chǎn)曾作為2021年佳兆業(yè)旗下企業(yè)向大業(yè)信托24.5億元貸款的抵押品，因佳兆業(yè)在2021年底出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，資產(chǎn)被查封拍賣，此次流拍使其盤活資產(chǎn)回籠資金的計(jì)劃落空。

圖片來(lái)源：佳兆業(yè)集團(tuán)2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告

中報(bào)顯示，截至今年上半年，佳兆業(yè)在大灣區(qū)仍有1260萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，占公司土儲(chǔ)總量的61%；另有3100萬(wàn)平方米城市更新儲(chǔ)備待轉(zhuǎn)化。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)還顯示，佳兆業(yè)的流動(dòng)性儲(chǔ)備仍顯緊張。截至今年上半年，公司現(xiàn)金及銀行存款（含受限制銀行結(jié)余及現(xiàn)金）共計(jì)約21.69億元，較去年底的23.9億元略有下降；今年上半年，佳兆業(yè)的總借款為1337億元，其中1180.78億元需在一年內(nèi)償還。

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值得一提的是，2014年，佳兆業(yè)曾因深圳4個(gè)樓盤項(xiàng)目房源被鎖定而陷入債務(wù)危機(jī)，但最終通過(guò)債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)“翻盤”，由此獲得行業(yè)“不死鳥”的稱號(hào)。

如今，面對(duì)新一輪危機(jī)與行業(yè)深度調(diào)整，佳兆業(yè)雖邁出了境外債務(wù)重組的關(guān)鍵一步，但能否復(fù)制過(guò)往的“重生”奇跡、實(shí)現(xiàn)“上岸”，仍待觀察。

在宋紅衛(wèi)看來(lái)，債務(wù)重組方案通過(guò)只能視為換來(lái)一張船票，卻不能視為真正“上岸”。“最核心的因素是化債方案能否如期兌現(xiàn)，一旦不能兌現(xiàn)就會(huì)觸發(fā)二次違約?！?/p>

宋紅衛(wèi)表示，出險(xiǎn)房企真正“上岸”的標(biāo)準(zhǔn)有幾條：一是化債方案能夠如期兌現(xiàn)，利息及本金償付不違約；二是企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況能夠逐漸止損并實(shí)現(xiàn)盈利；三是企業(yè)新業(yè)務(wù)方向能夠持續(xù)，即具備新業(yè)務(wù)的再投資能力，并能夠持續(xù)增加盈利。

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