每經(jīng)記者 區(qū)家彥

隨著招商地產(chǎn)的世紀(jì)重組方案浮出水面，A股將出現(xiàn)又一家巨無霸級別的上市房企。

重組方案顯示，新的招商局蛇口將定位為“中國卓越的城市綜合開發(fā)和運(yùn)營服務(wù)商”，房地產(chǎn)開發(fā)不再成核心業(yè)務(wù)，取而代之的是園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營三大業(yè)務(wù)。在本次交易完成后，招商局蛇口總股本規(guī)模將達(dá)到80.37億股，按照23.6元/股的發(fā)行價(jià)計(jì)算，總市值為1897億元，將超過萬科與綠地成為A股第一大房企。

東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，招商局蛇口此次注入的土地資源較為優(yōu)質(zhì)，新的郵輪產(chǎn)業(yè)和自貿(mào)商城建設(shè)等業(yè)務(wù)是新亮點(diǎn)，加上員工持股計(jì)劃的完成，有利于激發(fā)招商地產(chǎn)的活力。但由于注入項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，利潤最快需要到2017年才能體現(xiàn)。

借力重組加快轉(zhuǎn)型

在重組合并完成后，招商局蛇口將在原招商地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，增加150億元的配套融資，以及原招商局蛇口的土地儲(chǔ)備、房產(chǎn)項(xiàng)目等優(yōu)質(zhì)資源。截至2015年上半年，招商局蛇口擁有的土地使用權(quán)共510.55萬平方米，近90%分布在蛇口片區(qū)和前海片區(qū)，這意味著無論是規(guī)模還是實(shí)力，新的上市平臺(tái)招商局蛇口將較原上市平臺(tái)招商地產(chǎn)明顯增強(qiáng)。

在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的浪潮下，重組后的招商局蛇口也一改以往以“房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營”為主業(yè)的定位，轉(zhuǎn)型為“中國卓越的城市綜合開發(fā)和運(yùn)營服務(wù)商”，公司的主營業(yè)務(wù)包括“園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營業(yè)務(wù)、社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營業(yè)務(wù)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營業(yè)務(wù)”，公司業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)上下游均有延伸，涵蓋了區(qū)域綜合開發(fā)平臺(tái)、商住二級開發(fā)及城市升級平臺(tái)、資產(chǎn)管理運(yùn)營及服務(wù)的全產(chǎn)業(yè)鏈。

與之相對，房地產(chǎn)開發(fā)被涵蓋在“社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營業(yè)務(wù)”中，而且強(qiáng)調(diào)的是招商地產(chǎn)原本并不突出的社區(qū)和物業(yè)管理概念，公司還將拓展“健康地產(chǎn)開發(fā)”、“健康產(chǎn)業(yè)管理運(yùn)營”和“智慧社區(qū)服務(wù)平臺(tái)”，產(chǎn)品布局則將重點(diǎn)聚焦“精品住宅開發(fā)與社區(qū)運(yùn)營、健康地產(chǎn)、海外置業(yè)等領(lǐng)域”。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，盡管對于招商局蛇口控股來說，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍占了營收大半，但盈利水平卻呈下降趨勢。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)不被投資者看好，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)等業(yè)務(wù)回報(bào)周期雖長，但長期來看更具成長性，成為新的盈利增長點(diǎn)。

“以華夏幸福為例，其2015年上半年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為26.36%，相比去年同期提升了5.52個(gè)百分點(diǎn)，表現(xiàn)遠(yuǎn)優(yōu)于萬科。華夏幸福的業(yè)績高增速，源于其在北京周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)布局和拓展，未來還將進(jìn)一步受益于京津冀一體化。而作為蛇口自貿(mào)區(qū)的大地主，招商局蛇口的優(yōu)勢不言而喻，發(fā)展的想象空間更大”，朱一鳴認(rèn)為。

盈利面臨挑戰(zhàn)

不過，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入對于拉動(dòng)業(yè)績增長難以產(chǎn)生立竿見影的作用?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在本次注入的土地資源中，大部分土地是工業(yè)類用地性質(zhì)，需要轉(zhuǎn)性為住宅或商辦類用地才能開發(fā)，轉(zhuǎn)性過程需要支付多大的成本，目前仍是未知數(shù)。

盡管招商局蛇口有意淡化房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，但由于非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的盈利能力較低，加上定向增發(fā)后對每股盈利的攤薄，對公司盈利能力將造成短期負(fù)面影響。

根據(jù)報(bào)告中對重組前后盈利數(shù)據(jù)預(yù)設(shè)的對比，重組后的上市公司2015年上半年的ROE（凈資產(chǎn)回報(bào)率）將從10.79%下降至7.5%，2014年則從18.74%減少至17.08%。此外，原招商地產(chǎn)A股股東2014年度基本每股收益（扣除非經(jīng)常性收益前）將降低0.52元/股，降低31.33%，扣除非經(jīng)常性收益后基本每股收益將降低0.63元/股，降幅達(dá)到36.84%。

對于盈利能力的短期下滑，重組方案表示，由于招商局蛇口控股非上市的主要資產(chǎn)為蛇口、前海及太子灣的土地資源，盈利還有待開發(fā)后釋放，而釋放需要一定開發(fā)周期才能完成。在重組合并后，隨著兩家公司協(xié)同優(yōu)勢顯現(xiàn)，尤其是相關(guān)土地資源逐步完成開發(fā)釋放效益，合并后公司的盈利能力將快速提升，股東每股收益將逐步增厚。

記者曾就上述問題采訪招商地產(chǎn)董事會(huì)秘書劉寧，但截至發(fā)稿前對方尚未作出回復(fù)。

在交易完成后，按照23.6元/股的發(fā)行價(jià)計(jì)算，招商局蛇口的總市值將達(dá)到1897億元。截至9月21日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前A股地產(chǎn)股市值前三位分別是綠地控股（1744億元）、萬科（1456億元）、保利地產(chǎn)（884億元），這意味著如果招商局蛇口復(fù)牌后股價(jià)能維持在23.6元/股以上，極有可能取代綠地成為A股第一高市值的上市房企。

在香港粵海證券投資銀行董事黃立沖看來，招商局蛇口本次重組合并的發(fā)行價(jià)估值較高，按照公司預(yù)測的2015年度62.4億元的凈利潤計(jì)算，市盈率達(dá)到30倍，與之相對萬科與保利目前的市盈率都在10倍以下，招商局蛇口的估值明顯偏高?？紤]到公司的短期盈利還面臨下滑壓力，預(yù)計(jì)對復(fù)牌后的股價(jià)走勢或?qū)韷毫Α?/p>

為了維持重組期間的股價(jià)穩(wěn)定，招商局集團(tuán)表示，自招商局蛇口上市之日起，若3個(gè)交易日內(nèi)任一交易日的A股股票收盤價(jià)低于23.6元/股，招商局集團(tuán)將在該3個(gè)交易日內(nèi)投入不超過30億元增持，用真金白銀為股價(jià)“護(hù)航”。

但黃立沖坦言，由于招商地產(chǎn)停牌期間A股經(jīng)歷了大幅下跌，公司股價(jià)本身存在補(bǔ)跌的需求，加上此次發(fā)行估值較高，30億元的增持能否抗住股價(jià)下跌仍是未知數(shù)。