每經(jīng)編輯 黃博文    

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 隋丕寧

在房地產(chǎn)類企業(yè)公司債持續(xù)收緊當(dāng)下，近日卻有兩例獲批。

3月7日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從上交所網(wǎng)站查詢獲悉，陸家嘴50億元與平安不動產(chǎn)40億元小公募獲得批準(zhǔn)放行，這是房企公司債2月份零發(fā)行后首次獲批。

自2016年11月以來，房地產(chǎn)公司債發(fā)行處“冰凍”狀態(tài)。從計劃發(fā)債公司反饋文件看，監(jiān)管層仍聚焦在重點調(diào)控的熱點城市是否存在競拍“地王”行為。在“輸血通道”收緊后，房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外市場。

90億元地產(chǎn)類小公募獲批

記者從上交所官網(wǎng)獲悉，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司2016年公開發(fā)行公司債券50億元項目狀態(tài)顯示為“通過”狀態(tài)，平安不動產(chǎn)有限公司面向合格投資者公開發(fā)行2016年公司債券（第二期）40億元亦獲得批準(zhǔn)放行，二者均屬于小公募。

中國證券網(wǎng)記者從接近交易所的知情人士處獲悉，“目前房企公司債發(fā)行政策沒有變化，并不是因為政策有變所以這單公司債通過了。”他同時表示，房企公司債本來就沒有全部被暫停，只是在這期間有的發(fā)行人需要補充核查資料，這需要時間，而有的不符合分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，符合分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的可以發(fā)。

2016年10月上交所、深交所先后下發(fā)《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購置土地。同時，有重大違法違規(guī)行為、在重點調(diào)控的熱點城市競拍“地王”，哄抬地價、前次債券募集資金尚未使用完畢或違規(guī)使用募集資金的三類房地產(chǎn)企業(yè)禁發(fā)公司債。

《監(jiān)管函》中明確規(guī)定上交所公司債將對房地產(chǎn)業(yè)分類監(jiān)管采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評價”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。達到準(zhǔn)入門檻后，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的5項財務(wù)指標(biāo)，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為正常類、關(guān)注類和風(fēng)險類。

自此房企公司債一直處于收緊狀態(tài)。從上交所官網(wǎng)查詢，交易所目前仍在受理房企公司債發(fā)債申請，但自2016年11月以來，除華融資產(chǎn)旗下的華融置業(yè)獲批發(fā)行小公募債券外，多家地產(chǎn)公司公司債發(fā)行顯示為“中止”或“終止”，其余房企申請發(fā)債顯示為“受理”或“已反饋”但未見放行。

陸家嘴公司債的發(fā)行歷經(jīng)上交所兩次反饋意見及回復(fù)，陸家嘴在回復(fù)中表示，“上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司商業(yè)地產(chǎn)收入在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入中占比最高，我公司房地產(chǎn)類型為商業(yè)地產(chǎn)。”

平安不動產(chǎn)在回復(fù)上交所時稱，發(fā)行人主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在營業(yè)收入占比沒有超過50%，因此不屬于房地產(chǎn)分類監(jiān)管中所認(rèn)定的房地產(chǎn)企業(yè)。

有券商人士向記者表示，去年公司債的收緊是有條件的收緊，確立分類監(jiān)管后，優(yōu)質(zhì)房企的公司債將獲得放行，目前跡象顯示窗口指導(dǎo)方面已經(jīng)有松動。

上述券商人士同時表示，監(jiān)管層對于住宅類房企公司債發(fā)行依然比較敏感，只有公司自己帶地產(chǎn)業(yè)務(wù)但地產(chǎn)業(yè)務(wù)非主營業(yè)務(wù)的才有可能獲得放行。另外上市房企再融資會卡的更嚴(yán)，“卡住股本擴張，債券這塊有條件放行”。

另外，證監(jiān)會3月3日發(fā)布《關(guān)于支持綠色債券發(fā)展的指導(dǎo)意見》，對綠色公司債券的發(fā)行主體、資金投向、信息披露以及相關(guān)管理規(guī)定和配套措施做出了原則性的規(guī)定，對屬于綠色產(chǎn)業(yè)的國內(nèi)外企業(yè)發(fā)行綠色債券予以重點支持。

3月6日，龍湖地產(chǎn)二期綠色債券獲得發(fā)行，發(fā)行規(guī)模10億元。據(jù)悉該筆募資不同于普通公司債，對于資金流向是有控制的，用于投向兩個綠色建筑項目。

房企融資轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外

中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，今年1月，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等在內(nèi)的融資合計僅為133.08億元，延續(xù)去年四季度以來的低迷態(tài)勢，相比去年1月同期大降92%。同時，融資成本出現(xiàn)顯著上升。

境內(nèi)公司債渠道收緊，不少房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外市場。有些房企在連續(xù)3個多月發(fā)行公司債闖關(guān)失敗后，鑒于一季度的補倉和還債需求，擁有H股平臺的中型規(guī)模上市房企開始排隊發(fā)行美元債。

2月15日，融信中國公告稱，發(fā)行2.25億美元2019年到期優(yōu)先票據(jù)。同時，該筆票據(jù)將與2016年12月8日發(fā)行并于2019年到期的1.75億美元6.95%優(yōu)先票據(jù)合并及構(gòu)成單一系列；2月14日，路勁基建有限公司發(fā)布公告披露，2月13日，發(fā)行人、路勁及擔(dān)保人與摩根大通、匯豐及星展銀行就發(fā)行本金總額3億美元的7.95%優(yōu)先擔(dān)保永續(xù)資本證券訂立認(rèn)購協(xié)議。

數(shù)據(jù)顯示，今年1月中國房企發(fā)行近38億美元債券, 創(chuàng)7個月以來最大單月發(fā)行，其中逾80%為可贖回債券。

光大證券的一份報告指出，從2016年四季度起，中國房企發(fā)行美元債加速。首創(chuàng)、首開、萬科、融信、碧桂園、龍光地產(chǎn)、中國奧園、合景泰富、旭輝控股等企業(yè)均發(fā)行了美元債。

深圳市前海永樂凱恒資產(chǎn)管理有限公司基金經(jīng)理趙振津表示，企業(yè)的海外融資成本也不低，不少企業(yè)發(fā)債的年化利率超過6%，加之匯率損失，融資成本可能達到10%左右。這對于拿地成本較高的企業(yè)，利潤空間進一步壓縮。

在當(dāng)下的環(huán)境下，拓展多元融資渠道將勢在必行，監(jiān)管層力推的PPP資產(chǎn)證券化得到更多企業(yè)的關(guān)注。業(yè)界一直期待的PPP資產(chǎn)證券化首單，終于在3月8日來臨。

當(dāng)天上午，上海證券交易所公司債權(quán)項目信息平臺發(fā)布信息顯示，中信證券-首創(chuàng)股份污水處理PPP項目收費收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃，以及華夏幸福固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化PPP項目供熱收費收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃，均獲得上交所受理。