“這是北京樓市首例，也可能是最后一例，畢竟這么做的代價(jià)非常高。”

把所有規(guī)劃推翻重來，以“好房子”為主線來重新定義一個項(xiàng)目，背后的成本顯而易見。但對于元啟來說，對于中建三局和中建壹品來說，為了北京四環(huán)西紅門板塊的一個“好房子”，這些投入都是值得的。

今年以來，從放寬得房率、層高、陽臺配置等技術(shù)指標(biāo)，到新增優(yōu)質(zhì)地塊遭到瘋搶，北京“好房子”建設(shè)得到了政策的大力支持。而面對本身地塊條件存在容積率、限高等限制，開發(fā)難度更高時，要做出市場認(rèn)可的“好房子”，更考驗(yàn)房企的產(chǎn)品創(chuàng)新力。

“敢做這個決定，中建三局還是很有魄力的。”最初在得知元啟項(xiàng)目調(diào)規(guī)后，有資深業(yè)內(nèi)人士如此評價(jià)。

“一般項(xiàng)目做不到”

在“好房子”這件事上，北京走在了前列。

今年2月13日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會印發(fā)《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》。其中提到，可按需設(shè)置封閉或開敞陽臺，部分面積不計(jì)入容積率；允許套內(nèi)面積比較大的住宅在起居室設(shè)置一定比例面積的挑空空間，提高住宅得房率。

5月1日，“好房子”國標(biāo)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式實(shí)施，提出臥室使用面積不應(yīng)小于5平方米；新建住宅建筑的層高不應(yīng)低于3米，臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.6米，局部凈高不應(yīng)低于2.2米，且局部凈高低于2.6米的面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的三分之一等。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期購房者的積極性是在明顯增加的，對于新推出的一些標(biāo)準(zhǔn)也很關(guān)心。說明當(dāng)前供給端的一些改革，使得需求端對于“好房子”的期待更加強(qiáng)烈，期待有更多好產(chǎn)品推出市場。

在此背景下，購房者對新盤的期待值更高了，開發(fā)商們也更在意產(chǎn)品細(xì)節(jié)，更實(shí)在。而為了元啟的“好房子”，哪怕明知代價(jià)極高，中建壹品依然做了這個決定——

暫停網(wǎng)簽、暫停施工，給已成交業(yè)主辦理退房退網(wǎng)簽，然后重新走報(bào)規(guī)，將所有的規(guī)劃推翻重來，希望能給西紅門板塊打造出一個“好房子”樣本。

甚至有同行也送上了真誠的評價(jià)：“確實(shí)不容易，一般項(xiàng)目做不到。”

重新出發(fā)

重新出發(fā)的元啟，已經(jīng)不再只是一個簡簡單單的住宅項(xiàng)目，而是一場對主城生活方式的重新詮釋。

項(xiàng)目主力戶型覆蓋建面約88~168平方米，從剛需三居到改善四居，500多萬元總價(jià)起步，北京四環(huán)改善入門，其實(shí)光憑這一點(diǎn)，就已經(jīng)有足夠的吸引力了。

曾有房企產(chǎn)品負(fù)責(zé)人稱，購房者買房更多是為了滿足某種生活方式的需求，這些需求往往連購房者自己也未必能清晰表達(dá)，旁人更難以洞察。開發(fā)商不僅需要深刻理解這些需求，還要將這些“看不見”的需求轉(zhuǎn)化為具體的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

比如，收納。

近年來，在很多房企的產(chǎn)品研發(fā)中，收納都被列為一個專項(xiàng)進(jìn)行研究，中建壹品在這件事上更是下了大功夫。

房子不僅是居住空間，還要是好用的房子，要解決客戶痛點(diǎn)。元啟項(xiàng)目所有收納都是沿著墻體走，玄關(guān)收納方面，打造了約40厘米的進(jìn)深玄關(guān)柜，貼心設(shè)計(jì)的正反向收納大大增加了收納率，并且柜角以圓弧形設(shè)計(jì)避免磕碰。

公共收納空間方面，利用20厘米的進(jìn)深尺度，在傳統(tǒng)家政間旁打造了側(cè)邊收納空間。有了它，衛(wèi)生間抹布、拖把，甚至購物囤的抽紙、洗衣液、消毒劑等全部都可以放進(jìn)去。尤其是88平方米戶型，這個區(qū)域的大小，就基本相當(dāng)于4個26寸行李箱。有了這個額外空間，生活中的物品可以井井有條，同時預(yù)留了洗衣機(jī)和掃地機(jī)器人上下水電點(diǎn)位。

再比如，取消門檻。

“我們特意取消了門檻設(shè)計(jì)，傳統(tǒng)門檻不美觀，或者家里有小孩來回走，嬰兒車也不方便，特別容易積壓灰塵，是打掃衛(wèi)生的盲區(qū)。”元啟置業(yè)顧問表示，設(shè)計(jì)師參考高端住宅和“好房子”的設(shè)計(jì)理念，做了無門檻設(shè)計(jì)，充分考慮到業(yè)主使用的便利性，出差用的行李箱，或者小朋友的滑板車、嬰兒車，以及老人買菜的小推車等，都可以實(shí)現(xiàn)無障礙通行。

取消了門檻設(shè)計(jì)后，掃地機(jī)器人、吸塵器都可以自由出入，清潔無死角；同時減少視線分割，達(dá)到一個視覺延伸、風(fēng)格統(tǒng)一的效果；也能夠減少傳統(tǒng)門檻關(guān)門時候碰撞產(chǎn)生的噪聲，提升居住舒適度。

最重要的亮點(diǎn)，也是“好房子”國標(biāo)后市場最關(guān)注的點(diǎn)——陽臺。

以139平方米戶型樣板間為例，陽臺做的是客廳和次臥貫通式，整體達(dá)到約7.1米面寬，進(jìn)深也做大了1.8米，整個陽臺面積約13平方米。“同時考慮到隱私，陽臺一側(cè)是通高的弧形紋理磨砂玻璃欄板，另外一側(cè)與隔壁戶陽臺相鄰，也做了隔斷墻，有效防止戶與戶之間的對視，充分保護(hù)隱私。”置業(yè)顧問介紹。

據(jù)了解，調(diào)規(guī)后，整個小區(qū)實(shí)現(xiàn)了奇偶錯層的南北雙陽臺設(shè)計(jì)，且面積全部贈送，實(shí)際得房率增加約10%。

但更重要的是，贈送的陽臺并不只是面積大了那么簡單。

開敞式陽臺的最大作用，在于打造與自然零距離的互動空間，種植花草、休憩觀景、親子游戲……冬日暖陽之下，圍爐煮茶，三五好友相談甚歡，露營的快樂，在家里就可以體驗(yàn)到，為日常生活注入更多情緒價(jià)值。

在元啟的住宅體系中，生活場景融合化、收納布局一體化、精裝配置完善化是一套完整的邏輯，把居住者的需求拆分成一個個可以不斷優(yōu)化的模塊，最終構(gòu)建出與城市和諧共生的“生活網(wǎng)絡(luò)”。

更有競爭力的變現(xiàn)預(yù)期

“好房子”到底是什么？這個答案還藏在未來的板塊價(jià)值體系里。

用部分置換客戶的原話說就是，“現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)服務(wù)不好，房子裝修老了，公共區(qū)域也臟。趁著新房價(jià)格不高，趕緊把老房子賣掉換個新的，在這里住了小20年，也不愿意離開。而且現(xiàn)在集中開發(fā)，配套又好，城市界面也新，元啟又是西紅門板塊4.0代言，自己住著也舒服。”

西紅門板塊已經(jīng)非常成熟，也早已具備承載更多改善客群需求的能力，薈聚、宜家、山姆會員店，消費(fèi)版圖很完整；黃城根小學(xué)（已開學(xué)）、北京四中（已簽約）、金融街潤澤國際學(xué)校、多所幼兒園等優(yōu)質(zhì)教育資源環(huán)繞，未來隨著規(guī)劃不斷落地兌現(xiàn)，配套也將愈發(fā)完善。

但是，對一個1000+套體量的超級大盤來說，成熟圈層的吸引力，另一面一定來自更激烈和殘酷的競爭。這對身處其中的每一家開發(fā)商來說，都是一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭。

事實(shí)上，整個西紅門板塊的住房煥新經(jīng)歷了四個時代。1.0時代，是以2019年首開龍湖?熙悅宸著、新城熙紅印為代表的限價(jià)商品房；2.0時代，是以2021年華潤橡樹灣、2022年壹品興創(chuàng)?御璟星城為代表的純商品房，開發(fā)理念更注重戶型舒適度和裝標(biāo)；3.0時代，是以2023年中建?玖玥府為代表的純商品房，在注重室內(nèi)空間精裝的基礎(chǔ)上，更講究社區(qū)空間；4.0時代，則是以元啟為代表的“好房子”，不僅有多功能會所、泳池、品質(zhì)地庫，更有滿配精裝、全屋收納、智能化，還升級了南北雙陽臺配置，提高得房率的同時，增加更多生活功能想象。

對客戶來說，這種迭代是顯而易見的利好。相當(dāng)于在購房成本不變的前提下，擁有了更好的產(chǎn)品、有了更舒適的居住空間，這也使得中建壹品在過去大半年時間里，能順利將調(diào)整規(guī)劃、變更網(wǎng)簽等各項(xiàng)工作推進(jìn)完成。這其實(shí)也是中建三局作為央企，一直堅(jiān)守的使命與責(zé)任。

重新定義“好房子”不復(fù)雜，只需要重新回歸居住本身。

預(yù)售證號：京房售證字(2024)74號

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